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如何管理销售
在竞争者提供的产品性能相似时，销售人员是竞争成败的主要条件。特别是房地产行业，销售人员是直接代表公司与客户接触的桥梁，他们的一举一动，将直接关系到项目的成败，销售人员是战胜竞争对手的砝码。因此销售队伍的组建尤为重要。
一、组建销售队伍分为三个时期即：招聘与选拔期、培训期、成熟期（一）招聘与选拔期
1、人员的招聘
1)人员的确定：根据项目的特征（规模、周期等）确定销售人员的数量，我个人认为强销期销售人员8-9人，过了销售强销期可根据实际的情况进行调整。（也可采用末位淘汰制）
2)招聘人员时间的确定：根据项目的开盘日期确定招聘的时间，招聘人员的时间不宜过早，一方面是增加项目成本，另一方面是培训期后不能及时衔接造成脱节，销售人员工作态度及热情受到影响。
3)招聘途径的选择
目的：追求成本上的最佳组合，发挥广告的作用。
关于媒体的选择要进行详细的市场调查并根据当地的实际情况选择对招聘而言覆盖率较高的媒介。
4)销售人员的素质要求
A、要完成销售任务，需要多方面的个性特征。要具有良好的仪容仪表、思维敏锐、头脑清晰、较强的应变能力及说服能力、丰富的知识、有信心、坚持不懈、责任心、热情、善于聆听、对人友善、乐于助人、自我牺牲的精神及敏锐的市场触角和善于分析总结的能力。B、文化程度：根据招聘人员的资料统计及工作的中表现看，建议选择大专毕业生为佳。（文化素养、知识、接受能力）
2、销售人员的选拔
1）初试：根据应聘者填写的招聘登记表及对应聘者的要求（年龄、性别、仪容仪表等进行初步面视并问一些简单的问题，主要看适不适合做销售工作，并进行打分。一般初试淘汰的人较少。
2）复试：
A.核对登记表上的资料，询问更多的相关情况，对不清楚的情况可进行深入的了解与沟通。
B.要把公司及未来发展方向进行介绍，让应聘者对公司及工作性质及发展有详细的了解。
C.听取应聘者对工作的设想。如怎样销售自己的产品，通过他们的表现判断他们的综合能力（思维、表达能力、应变能力等）根据表现判断未来工作情形并看是否能将自己推销给客户（把主考人视为客户）能否打动、征服客户（主考人）。
D.内容：
专业知识：销售方面的基本知识和认识。
心理素质：理解、判断、沟通、脾气、适应力、感情稳定性、社交能力、素质、对待本工作的兴趣。
模拟演练：模拟工作环境中的情况，看应聘者在面对压力如何反应，应聘者也可以看自己是否适合此工作。
1、提供相关资料，看应聘者如何向购房者销售。（销售技巧的运用）
2、给出一些挫折的情形（批评、阻碍或不被入取等），看销售人员是如何面对和处理的（就如同在销售过程中）。
3、让销售人员直接面对客户，可以看出他们对待客户的能力、兴趣与态度。
（二）培训期
1.目的：发挥销售人员的潜力、增加客户对公司的信任、调整销售人员的工作态度与情绪。
2.培训时间：15天左右
3.培训内容：
A.公司简介（历史、目标、组织架构、服务项目和市场）
B.了解项目情况（位置、周边配套图、户型结构、物业管理、升值潜力等）
C.了解竞争对手情况（知己知彼，百战百胜）
D.售楼员的基本要素方面（定位、面对的对象、职责、素质、能力、克服的问题）
E.售楼员的仪容仪表与行为规范
F.销售流程（迎接客户、介绍产品、购买洽谈、带看现场或样板间、暂未成交、填写客户登记表、追踪客户、成交收定、补定、换房、退房、签合同）
G.销售技巧（说服技巧、产品介绍语言技巧、销售18招、客户的类型及应对、客户购买的七个心理阶段、赞美的原则、异议的类型、处理异议的技巧、谈判技巧、销售过程中的销售与应对技巧、与客户接触的6个阶段、客户的购买动机、购买信号、成交法则、成交技巧）
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