平房拆迁补偿新规定
近几年，由于城镇化进程的加快，关于城市房屋拆迁的法律和政策时有更新，变得更加具体和完善。因此，对于拆迁户以及其他公民来说，学习最新的法律法规有助于更好地了解城市拆迁的主体、程序、补偿标准以及法律责任等相关内容。本期创为律师拆迁讲解将就拆迁户普遍关心的最新政策和法律中涉及城市房屋拆迁的补偿标准的部分，结合办案实践，做一个全面详实的梳理。现行的城市房屋补偿标准主要是依据2011年1月国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》来制定和执行的，而对于集体土地上的房屋征收与补偿，也可适当参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》来执行。
首先需要说明的是城市房屋拆迁的补偿方式。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条中的规定，补偿方式分为货币补偿和产权调换两种方式，且由被拆迁人决定补偿方式。在现实中，经常会出现拆迁方擅自决定补偿方式，或者制定两种完全不对等的补偿方式，以迫使拆迁户只能选择某一种方式的情况，这些都是违法行为，被拆迁人需要保持警惕。
其次是补偿项目，即补偿的构成。对于货币补偿来说，如果补偿对象是住房，则补偿内容包括房屋价值、土地使用权价值、装饰装修费以及搬迁费等;如果是经营性用房，那么在上述补偿的基础上还有停产停业损失的补偿。对于产权调换的补偿方式，补偿项目包括房屋置换、装饰装修费、搬迁费以及安置费等。同样的，经营性用房需要加上停产停业损失的补偿。
最后是补偿标准，这也是拆迁户关注最多，最想了解的问题，在此依据补偿方式分别进行论述：
一、如果被拆迁人选择货币补偿，那么对于房屋价值的补偿标准，依据相关法律规定不得低于征收公告公布之日的类似商品房价格，且具体的补偿数额由评估机构决定。但实际中，由于拆迁双方对评估机构的选择差异较大，或者由拆迁方擅自选择评估机构，导致评估报告往往存在较大的偏差，可信度较低。为此，根据长期办案的经验总结，建议广大拆迁户可以参照与房屋同地段的类似房屋价格或距离最近的商品房的平均价格来估算房屋的价值，即用同地段类似房屋的价格或距离最近的商品房的均价乘以自身房屋的面积，就是房屋价值补偿的大致数额。需要注意的是，最近商品房的均价实际上包含了房屋本身的价值以及土地使用权的价值。因为商品房的价格本身包括了建造成本、土地出让金、各项税费、利润等。就一般的县市而言，如果补偿数额能达到上述标准即可认为合理。但对北京、上海、深圳等一线城市来说，在实际补偿中，标准会相对提高。对于装饰装修的补偿费用，一般由拆迁双方共同协商决定，无法达成一致的，则由第三方评估机构确定。现实中，每户的装修情况和程度都不同，没有固定或者可参照的标准，只能具体问题具体分析。且房屋装饰装修费在补偿中所占份额较低，如果拆迁双方在房屋价值和土地使用权的补偿上能达成一致，那么在房屋装饰装修费上一般不会出现较大分歧。对于搬迁费的标准，主要由拆迁方制定，只要能够保证顺利搬迁，即可认为费用合理，一般企业和厂房的搬迁费会相对较高。对于经营性用房停产停业损失的补偿，由于涉及内容和计算方式相对复杂，我们会在今后的专题中为大家做详细说明。
二、如果被拆迁人选择产权调换，那么以1比1的面积计算标准将自己的房屋与拆迁方提供的房屋进行置换是最基本的利益保障。但实际中，还需要考虑公摊面积的问题。如果房屋为平房，则不需要考虑。而如果房屋为高层的安置房或商品房，其公摊面积一般大于20%。因此，在实际的产权调换中，拆迁户以自己房屋的1平米去兑换置换房屋的1.2平米左右是比较合理的。对于安置费来说，其判断标准与搬迁费基本一致，即保证被拆迁人在安置期间的基本居住需求，且只有在拆迁方无法为拆迁户提供现房的时候才会产生，一般情况下期房的交房时间最长不得超过2年。在此，建议被拆迁人在拆迁补偿协议中与拆迁方就期房的交房时间进行详细约定，以保证在拆迁方无法正常按时交房时，能够有合法证据追究其违约责任，避免不必要的损失。
总之，就现行的法律和政策所体现的精神而言，一个核心的补偿原则是拆迁行为必须保证被拆迁人的生活水平不下降，即拆迁户的生活水平在拆迁之后应等于或高于原有生活水平。衷心希望广大拆迁户通过这次讲解，能够深入了解补偿标准的内涵，大致判断出自己房屋的补偿数额，并以此为基准争取自身的合法权益。
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