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与任志强聊地产：他们都说错了
作者：张杰王晓伟
中国房地产报 2007年05期
大部分人是从新闻报道中的转述或者是任志强自己的博客中“认识”任志强的——从这两种载体中传递出的任志强，折射出来的多半是偏执的形象。
但在著名经济学家茅于轼眼中，任志强不过是个说真话的孩子。因为任志强颇有些离经叛道，所表现出来的诚实是粗暴的不符合大众心理需求的话语，具有挑战民众普遍承受力的攻击性。
而在望房兴叹的公众眼中，任志强已经成为一种符号，象征着财大气粗、没有良心的房地产开发商，成为公众习惯性的标靶。
对任而言，着眼点是大市和政策，取得更高层次的认同才能传导其思考对政策的影口向，但他“粗暴”的言论显然又阻碍了这种沟通。
1984年就认识任志强的何鲁丽在任志强2002年出版的《任人评说》一书前言中写道：“对志强的一些观点和言语用词，我不能完全苟同，我认为有些问题需要从全局和长远的角度上看，再实践和检验。”这基本上也就合成了眼前的任志强——你可以不同意他的观点，但无法忽视他的声音。
不要觉得上市是多么好的事情
记者：上市公司和国企在拿地时的心态是什么样的？
任志强：没有什么心态，惟一的区别是融资能力更强。上市公司的任务没有完成，再贵的地都得拿。国企如果不能完成保值增值的任务，再贵的地也得拿。只要后面有人考核你，都得这么干。
记者：过去一年有很多公司在H股和A股通过IPO或者借壳登陆资本市场，您感觉这个潮流背后有哪些共性的因素？
任志强：地产行业本就是一个资金密集型的行业，现在没有上市的地产公司，那是因为背后其母公司有钱。土地实行招拍挂出让后，所有公司面对的门槛一样了，土地对资金的要求在加大。所以一些地产公司为了扩大其规模，就要进入资本市场。
另外，不要觉得登陆资本市场是多么好的事情，除了融资外，很多公司机密要提前公告，而作为私人公司我为什么要公告。美国的地产公司上市的加起来也就三四家。如果现在有其他的融资方式，比如地产基金，同时允许公司发债的话，我根本就不想上市。
记者：那你却评价华远上市是“铁树开花”？
任志强：几乎所有的同行都认为，如果华远不能再次成功地进入资本市场，不管华远的历史曾经多么辉煌，华远已被许许多多的后来者远远地抛在了游戏圈外，但今天华远可以对资本市场说“我们又回来了”，也可以对竞争对手们说“我们合作吧”，因为我们已经有资格再次用资本市场的支持而施展自己的竞争力了。
另外，重组方案的公告并不等于上市重组已经成功了，这中间还有许多环节存在重组不成的风险，如股东的意见、国资委的审批、证监会的核准等等，因此至今华远仍做好了重组不成功的充分准备，并同时在继续着组建基金的工作。
我们在等待着股东们的选择，在等待着一个新的开始。
记者：华远在境外做的那个地产基金处于什么状态了？
任志强：那个基金还在筹备着，因为我们的上市有可能不成功。中小股东还希望能够多送点股，如果小股东提出的要求太过分，我们就不干了，大不了，我就另外找个壳了。即使我上市成功了，我这个境外的基金还可以继续做，多了一种融资途径。或者上市公司向这个基金定向增
第一文库网 发，或者扩股什么的。土地增值税对行业影响很小
记者：关于土地增值税，您认为这是过去12个月里针对地产行业最具杀伤性的政策么？
任志强：我们在湖北上市公司发布的公告里，已经表明该交的就交，不该交的我就不交。这一次实行清算，可是我以前没有不交过，额度大小我都交了。对于好的公司而言，没有任何影响。我们没有偷税漏税，我们年年拿税务A级证书。
土地增值税在我国台湾已经实行了50年，被称为最不成功的税种。为此，相关人员宣布辞职。
按照税务总局的说法，这本来就是宏观调控中的一个措施，但是没有随着宏观调控而改变，继续执行。
记者：您是否同意“清算”这个词汇？
任志强：清算指的是有一些企业，房子没有卖完，就没有清算。这还是因为原有的法律存在问题。如果你去过埃及，你就会发现，尼罗河最美丽的两岸几乎八成的房子都是未竣工的房子，都是没有外墙，屋顶上还差两层不盖，因为它的法律明确规定，房屋竣工后要纳房产税。所以，很多人在这样的房子里住了几十年，它就故意不竣工。埃及大街上到处是这样未竣工的房子，用发达国家的说法，这是合理的避税。
到现在为止，土地增值税也只是一个暂行了十几年的暂行条例而不是税法。土地增值税对公司没有什么影响，以前交，现在还交，有什么影响？大部分公司的平均利润都够不上交土地增值税的标准，所以大都不会有什么影响。
但问题在于，清算意味着我房子还没有卖完，就要预先征收，可是我后面的房子卖后导致公司整体亏损了怎么办？
请不要用道德情绪去约束市场经济
记者：围绕地产行业的辩论经常变调，出现一些情绪化的争论，你怎么看？
任志强：这是因为有人经常把道德放在市场经济之上。你说号召一年不买房、三年不买房，不是反对改革是什么？我总不能说你是支持市场经济吧？这根本用不着进行讨论，就和抵制日货一样，愚蠢的人才去抵制日货。
现在，很多人去用道德的情绪去约束市场经济，可是市场经济哪一个不是你死我活的呢？竞争不就是打得头破血流么？没有什么可讨论的。你说你仁慈地去降价，可是，国际上马上就会有人投诉你说是倾销，实在不行就把你的鞋城给烧了。
记者：您在多种场合也批评说，年轻人应该首先租房，然后达到一定条件后再买房。希望拥有自己的房子可不是.情绪化的争论，可就是想有怎么办？
任志强：忍着呗，你的支付能力不够你可不就得忍着啊。吃不起面包就吃面条，这个是很清楚的事情啊。每个人应该根据自己的发展阶段，来确定房产消费。
我们当年分房时，谁不是等到30多岁才分房。为什么我们能忍受，你们就不能忍受。
当然，你要是支付能力够的话，没有谁不让你买房，你别老喊自己是房奴就行，我说的是支付能力不够的人，从逻辑上讲，你买不起房子，凭什么要买房子啊。
记者：经济适用住房是否是解决这种情绪的方法之一？
任志强：经济适用房作为国家住宅制度是在上世纪80年代就有，我们一直没有把它作为一个社会保障性的法律进行立法。在这次两会的政协提案里面，我们建议政府实行英国式的部分产权制度。
英国在实行这个政策时，考虑到部分老百姓买不起全部的产权，如果全部租的话，可能会出现一个后顾之忧，那就是毛坯房装修完，到一定时间后政府可能不租给我的话，这个投入就不容易算清楚。所以要是钱不够的话，可以先买20%的产权，一段时间后可以再买其余的产权，政府收取的租金就如同一个长期贷款。退出时，你要么付清全款，要么只能按照二成、三成的产权去卖。
就中国而言，我们不清楚政府到底能拿出多少钱来解决住房问题，但是有一点要明白，住房保障是政府给予民众一个住房权利，而不是分配财产。商品房和经济适用房属于两个体系，如果把经济适用房等变成法定的社会保障体系的话，住房问题会好得多。
从法律上看，经济适用住房也好，限价房也好，还没有立法支持，因为没有住宅法，顶多说它是个法规。比如不符合条件的买了经济适用房，怎么处罚？如果有了住宅法，在住房保障这一块，才可以对经济适用住房、限价房进行规定。
记者：世界银行去年年底曾经在一份报告中对中国住房公积金的使用效率进行了批评，并指出其更多使富人阶层受益。您怎么看这个评估结果？
任志强：本来就应该批评。如要托管的话，也应该托管给基金，从而增值。所以这么多养老基金和公积金都放在这里，因为政府觉得托管给别的人都不放心。
住房公积金确实是让富裕阶层受益，只有有能力缴纳住房公积金的，才能享受住房公积金。作为管理者，如果贷款给穷人，他还不了款怎么办？当然要借给富人了。
而作为银行方面，他的取向也是如此，贷款给富人才保险。我的建议就是住房公积金应该转化为由基金管理，它一定会让它最大化升值。世界银行之所以对中国的住房公积金管理进行了批评，就是因为政府没有用市场化的手段对其进行管理。
他们都说错了
记者：多年来，您同许多人有很多次的辩论。你总是在试图纠正他们的错误，是他们真的错了吗？还是在你看来，研究学者在房地产上与你不在同一语境？
任志强：研究领域的一些专家的错误在于他们不研究市场的现状，他们只就局部问题谈局部问题，然后把局部问题当作整体问题。中国就没有专门研究房地产的人，因为这个行业在中国是一个新的行业。
过去都是福利分房，没有商品住房，研究所里的学者完全按照西方发达国家的完全市场的概念去套中国的房地产，但是中国房地产是在住房保障很充分、住房质量很差的基础上形成的市场，所以他们会犯错误，就是因为他们根本不知道买房人到底需要什么，大家为什么买房，现在的住房什么样子。
记者：这个问题在讨论中似乎经常被民粹化了，不再是一个学术问题的讨论。
任志强：本来就不是一个学术问题的讨论，因为就根本没有学术研究者。从社科院也好，从宏观所也好，从国务院发展研究中心也好，以及各个银行，你能说出哪个专家是专门研究房地产的么？没有。
记者：那些被引用的国外的数据、概念，是发达国家成熟市场的经验，也错了吗？
任志强：很多人都没有搞清楚什么是土地出让和划拨土地，什么是市场与非市场，所以概念上不清楚。至于数据，他们只了解部分数据，对于这个数据到底是干什么，为什么，他们也并不知道，所以他们引用的数据都是不科学的数据。比如房价收入比，房价收入比是有明确规定的，用的是中位数，但是截止到现在，除了我们的 REICO报告外，所有这些数据都使用的是平均值。他们可能得不到中位数的统计数据，所以没有办法计算。
经常有人引用房价收入比是1:6，这个数字本身并没有错，但是这个数字怎么来的，这个1:6在世界各国是在什么样的经济条件下产生的，他们并不知道。
举个例子，到现在为止，中国人缴纳个人所得税都是没有家庭这个概念的，美国缴纳个人所得税是有抚养系数的，你多养一个孩子政府会给你减多少钱。
而中国没有这种概念和系数，与国际上的概念都不接轨，凭什么使用1:6呢？
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