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土地置换的会计与税务处理
作者：靳万一?来源：中国税务报?时间：2013-09-23
案例
甲公司南厂有一块土地与A中学接壤，A中学有一块土地与甲公司接壤。现经土地局行政协调，两家置换土地。两家原有土地是政府行政划拨土地。甲公司南厂原地上办公楼及建筑物账面价值100万元（原值150万元、累计折旧50万元），经评估价值为400万元；A中学原地上房屋建筑物，经评估价值为192万元。置换地价通过土地局结算，即甲公司先将置换的A中学土地价款192万元上交财政账户，A中学也先将置换的甲公司土地价款400多万元上交财政账户，市财政再将甲公司原地上办公楼及建筑物价款400多万元用为补偿返还给甲公司，将A中学原地上建筑物价款192万元作为补偿返还给A中学。甲公司会计询问：甲公司与A中学置换土地，涉及哪些税种？甲公司如何进行会计和税务处理？
解析
这种置换土地方式实质是国家先收回两单位原占用土地，然后分别出让给甲公司和A中学，让甲公司上交财政土地出让金192万元，A中学上交财政土地出让金400万元，市财政再给予甲公司原地上房屋建筑物补偿价款400万元，给予A中学原地上房屋建筑物补偿价款192万元。根据企业会计准则和税收法律法规相关规定，甲公司置换土地应作如下会计与税务处理（单位：万元，下同）：
一、置换回土地时：
会计处理：
根据土地局开具的收款收据和支付款凭证作会计分录：
借：无形资产——土地使用权（原A中学一块地）?192
贷：银行存款?192
税务处理：
根据土地使用证和《土地使用权转移书据》，缴纳万分之五的印花税960元（192万元×0.5‰）
二、归还国家土地时：
会计处理：
根据市政府下达的收回土地文件和收款凭证作会计分录：
1.地上房屋建筑物清理：
借：固定资产清理——南厂办公楼及建筑物????100
累计折旧?50
贷：固定资产——南厂办公楼及建筑物????150
2.收回地上房屋建筑物补偿价款：
借：银行存款?400
贷：固定资产清理——南厂办公楼及建筑物?400
借：固定资产清理——南厂办公楼及建筑物?300
贷：营业外收入——固定资产清理收入????300
税务处理：
营业税根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）的规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）的规定，不征收营业税。即甲公司将土地归还给国家，收回的地上建筑物补偿价款不缴纳营业税。
企业所得税根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）的规定，企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。甲公司取得政府土地部门的土地及地上建筑物补偿价款，应计入企业当年收入总额计算企业所得税。
如果甲公司取得政府土地部门的土地及地上建筑物补偿价款，符合《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）第一条的规定，即企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。同时，财税〔2011〕70号文件第二条规定，根据企业所得税法实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。即甲公司取得的政府土地部门的土地及地上建筑物补偿价款，可以不计入企业当期收入总额计算企业所得税，但同时返还的土地出让金用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。
如果财政返还价款指明专项用途，即专门用于建造办公楼及土地置换的会计与税务处理建筑物，假定建造办公楼支出500万元，则甲公司的会计处理为：
收到财政返还款时：
借：银行存款?400
贷：专项应付款——建造办公楼专款????400
建造办公楼及建筑物时：
借：在建工程——办公楼及建筑物?100
累计折旧?50
贷：固定资产——南厂办公楼及建筑物????150
借：在建工程——办公楼及建筑物?500
贷：银行存款?500
完工结转固定资产：
借：专项应付款——建造办公楼专款?400
贷：在建工程——办公楼及建筑物?400
借：固定资产——办公楼及建筑物600（其中400万元不能计提折旧）
贷：在建工程——办公楼及建筑物?200
累计折旧????????400
契税根据《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号）的规定，对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。甲公司接受行政性调整划转的土地可不缴纳契税。
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