商品房质量问题处理浅议

商品房质量问题处理浅议

商 品房质量问题处理浅议　上地 海　 房

文 ／甄 灵宇

房 屋质 量 问题 ，也 称 房屋 质 量缺 陷，

是 指 房 屋 建 筑 工 程 的 质 量 不 符 合 工程 建 设

强制性 标准以及合 同的约定 。质量 问题依

其严重 程度和 法律 后果 ，可以分 为三 类 ，

一

是 主 体 结 构 质 量 不 合 格 ； 是 质 量 问题 　 二

严 重 影 响 正 常 居 住 使 用　 三 是 一 般 质 量 问

题

一

、

“ 主体 结构质 量不 合格 ”的认

定和法律后果

《 最高人 民法院关于 审理商品房买卖合　 同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》 （ 下

称 《 释》 解 ）第 十 二条 规 定 ， 因 房 屋 主 体　 　 结 构 质 量 不 合 格 不 能 交 付 使 用 ，或 者 房 屋

构 质量不　 损失 。 　 上 接受、 　 　 构整体性 、

基 基 础一

地基工程 、防水工程 、供冷供热系统 、管道管线、装修 工 　 程等相对应的一个概念。一座房子 ．去掉上述地基、防水 　 工程 、供冷供热 、管线 、装修等 ，剩下的就是主体结构。 　 尽管　 主体结构　 似乎有 了一个清晰的轮廓 ， 但在司法实

践 中仍 然 难 以厘 清 。

工程安全

的载体 和

，

我 们来 看上 海 中院的一 个案 例 【２０ ） （ ９ 沪一 中 民二 ０

（ ） 字 第 １２ 民 终 　 ８号 】 产 某 购 买 上 海 市 康 桥 镇 某 别 墅　 １ 　 ：

主体结

在装修时发现房屋构造柱出现断柱、柱内仅用砖头和零星

木头 填 充 。开 发 商振 丰 公 司 曾几次 派 人 上 门维修 ．因振 丰

柱、 撑、 支 　 Ｊ 么是 不　 什

公司未 向产某 出具原设计单位出具的维修方案 ，产某拒绝

振 丰公 司 维修 。后 诉 至 法 院 。因产 某 与振 丰 公 司就 房屋 构

十条规定

造柱是否属主体结构质量问题存在争议 ．产某向法院提 出

为 ：一） （

结 工程 ， 构

）屋 面 防

鉴定 申请 ，法院依法委托上海房屋质量检测站进行检测 ，

后该 检 测站 出具检 测 报 告 ，结 论为 ： 检 测房 屋 构造 柱 存　 被

在混 凝 土蜂 窝 、孔 洞 以及 漏 浇 混凝 土 等质 量 缺陷　 主要 系

拘 渗漏 ， 防 　 令期　（ ） 四　 为 ２年 。

施 工 不规 范 所 致 。建议 按 照原 设 计 单位 出具 的维 修方 案 对　 构 造 柱进 行 修 改　 将被 检 测构 造 柱原 混 凝 土全 部 凿 除重 新　 浇 灌 。产 某 与振 丰 公 司对 上 述检 测 报 告均 无异 议 ，但 认 为 　 鉴 定 结 论 并 未 明 确 房 屋 构 造 柱 质 量 是 否 属 于 房 屋 主 体 结

圭 设施 、 础

构 。庭 审 中法 院征 询鉴 定 人 员意 见 ． 称系 争柱 子 属构 造 柱 ，

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Ｉ

屯 ０　 ｌ

是 否属 于主体 结 构 问题不 属于 其鉴 定 范 围 ，该 质量 问题 是

施． 都是开发商在交房时应当建设完成 ， 符合使用要求的， 　 属开发商义务。而周边环境 ，如在小区规划范围内．也应

属开 发 商义 务 。小 区规 划范 围外 的 ．则 与开发 商无 关 ，因　 此原 因造 成 不能 正 常居住 使 用 ． 以欺 诈 等理 由追 究开 发　 应

否属于主体结构质检部门有验收标准。针对鉴定结果并未

明确 房屋 构造 柱 质量 问题 是 否属 于主体 结构 范 围　 法院 向　 南 汇 区质量监 督 站进 行 了调查 ，该 站答 复 系争房 屋构 造柱 　 属 于主体 结构 。法 院认 为 ．根 据建筑 规 范标 准 ，房屋 构造　 柱属 房屋 主体 结构 范 围 ，故 振 丰公 司对 上述 质量 问题 在房

商责任。

（ ） 严 重影 响 居住使 用 的认 定 与鉴 定　 三

屋合理使用范围内负有保修义务。 　 从 以上案例可知 ，柱子等房屋某部位是否属于主体结　 构 ，是一个很专业的建筑工程 问题 ，有时法院也没有能力

直 接认 定 ．需要 委托 鉴定 。

严重 影响 ”显然是 个主观判断 ，是否严重，没有相

应的国家标准或行业标准来衡量 ．没有指标或参数来检测

区分 。因此 ，没有办法进行鉴定 。因此 ，是否构成　严重　 影响” ，只能 由法 官凭借 生活经验 、社会情理和 内心信念　 做主观判断 。因为是主观判断 ，不可能有统一的标准。综

合相 关 案例 ，我 们大 致 能得 到一 些判 断是 否构 成　 严重 影　 响　 的考 量 因 素 ： 如 果该 质 量 缺 陷 大 多 数 的社 会 公 众　 １

二 、“ 房屋 质 量 问题严 重 影 响正 常居 住使 用 ” 　 的认定和 法律后果

《 解释＞第十三条规定 ． 因房屋质量 问题严重影响正

常居住使用 ，买受人请求解除合同和赔偿损失的．应予支　 持　 。该条是 （ 合同法》第九十四条第 四项 ” 当事人一方　 迟延履行债务或者有其他违 约行为致使不能实现合 同目 　 的的 ． 以解除合 同”在商品房买卖合 同中的体现 。适用　 可 该规定的主要难点是 ” 严重影响正常居住使用” 如何把握 。

（ ）是 否以房 屋存 在 安全 问题 为标 准　 一

都无法容忍和接受 ，则很可能被认定　严重影响 　； 如　 ２ 果质量问题经多次修复仍无法解决的 ，很有可能认定　 严

重影响　 ３ 如果质量问题威胁人身安全或健康的．极有

可能被认定为严重 ； ． ４ 解除合 同是较严重的违约责任承　 担方式　仅适用于比较特殊的情况 ，如果质量问题是建

筑

行 业 的通 病 ，一 般 不会 认定　 严重 影 响　 ； ． 果 质量 问 ５如 　 题 能够被 修 复　 能修 复到 正 常使 用水 平 ． 会 认定　 严　 且 也不

有一种意见认为 ，商品房　 正常居住使用 主要以

安全 为标 准 ． 只要 房屋 能安 全 居住 使 用 ， 则不 应认 为

重影响”； 认定　严重影响 ”也会考虑房屋的档次 、价　 ６ 格　 如果是高档小区或别墅． 则标准趋严 ． 如果房价较低廉 ， 　 则标准稍宽。

严重影响居住使用” 。笔者认为 ． 安全问题只是影响居住　 使用的情形之一 ， 只是较为严重而已。即使房屋是安全的，

其 它 问题也 足 以影 响使 用 ，如水 电不 通 ．冬天 不供 暖　 电

三 、房屋存在 一般质 量问题的认定和法律后果

《 解释》第十三条二款规定 ． 交付使用的房屋存在质　 　 量问题　在保修期内 ，出卖人应 当承担修复责任 ； 出卖人　 拒绝修复或者在合理期限内拖延修复 的．买受人可以自行

或 者委托 他 人修 复 。修 复费 用及 修复 期 间造成 的 其他 损失

梯不运行等等。因此， 将　严重影响居住使用　限定为 　安　 全问题　 显然不妥。这将使不能居住的房屋也无法退掉 。 ．

（ ）是 否包 括 基础 设 施 、周边 环境 、配套 设 施 等 问　 二

题影响居住的情形

该 规定 的表 述 为 “ 因房 屋 质 量 问题 ” 那 么如 果 是 房

由出卖人承担　 。结合该 《 解释》的其它条款可知 ，本款

规定 所称 质 量 问题 ．是指 除 主体 结构 质量 问题 和 严重 影响

屋本体之外的因素 ． 如小区道路　水电等基础设施 、电梯 、

周边 环境等 问题 ，严重 影 响居住 使 用的 ，是 否可 以解 除 ７

居住使用的质量 问题之外的一般质量 问题 ，如饰面脱落 ．

厕所 、厨房、盥洗室　 阳台地面泛水、积水　 漏水 ．电线

漏 电 、管 道 堵 塞 、暖 气 不 热 问题 等 等 。 出现 以 上 问题 时

笔者认为　 房屋 的居住功能 ，依托于房屋 内外的特定配套　 条件而存在 。适 用法律规定不能局限于其字面意思 ，而应

考 察 立法者 的本 意 。人 类 的语言 文字 有 其天 然局 限性　 不

在保修期内，购房人可以要求开发商修复 ，并由开发商承

担修 复 费 用 。 修复 期 间造 成 的其 它损 失 ， 由开发 商赔 偿 。 应 　 值 得 注意 的事 ．修 复 期 间 ．房 屋 无法 居住 使 用 ，如果　 购 房人 举 家入住 宾 馆 ，其费 用是 否开 发商 承担 ７如果 房屋

可能将现实 中的所有囊括一空。该规定制定者的本意 ．决

不 是 要 将 质 量 问题 划分 为 房屋 本 身 的质 量 问题 和 房

屋 外　 的配 套 设 施 等 质 量 问 题　 只许 房 屋 本 身 质 量 问题 影 响 使

用时解除合同．而不许房屋之外 的质量问题影响使用时解　 除。该规定表述的重点是　严重影响” ，没有必要 区别不　 能实现购房目的是 由哪部分原因造成 的，只要属开发商履

行义 务的 范 围 ，都 属此 类 。 因此 ，以上 基础 设施　 配 套设

５ 　 Ｆ ｂｕ ｒ ２ １ ４ ｅ ｒａｙ ０ １

仍可以居住使用但购房人坚持另住他处的的费用 ，开发商　 是否承担？法院在判决时．一般遵循合理和必要原则 ，长

时 间驻 扎 高档 酒店 ，显然 超过 了必 要 的范 围 ．对开发 商造

成较大负担，～般不予支持，会酌情折减 ，以参考当地租

靶

金标 准 适 当给 付 。修 复 期 间房 屋 可 以使 用 而不 用 ，就 此 产

生 的费 用　 一般 也 不 予支 持 。

法 所 称 质量 缺 陷 ，是 指房 屋建 筑 工 程 的质 量不 符 合 工程建　 设 强 制 性标 准 以及合 同 的约 定 。 ” 由此 可 知 ，不 符 合 强 制

性标准和合同约定的才构成质量缺陷 ，属于质量缺 陷的才

四 ，质量保修 期限和范 围

关于 保 修 期 的规 定 ，见 于 不 同 的法 规 规范 ，如 国 务 院　 《 设 工 程 质 量 管理 条例 》 第 四十 条 和 建 设 部 《 品住 宅　 建 商 实行 住宅 质 量保 证 书和 住 宅使 用说 明 书制 度 的规 定 》 第五

负 责保 修 。

五 、购 房者的维权 选择

（ ）房 屋 存 在 主 体 结 构 质 量 问 题 或 严 重 影 响正 常 居　 一 住 使 用 的质量 问题

条。以上两个规定存在 明显差别 ．比如屋面防水保修 期 ， 　 前者为 ５ ，后者为 ３ 年 年。区别 的原 因是　 《 条例》 中的　 保修期 ，是建设 工程承包单位 向建设单位提供 的保修 期 ．

从 该 条例 第 四十 条 二款 规 定 的　 其他 项 目的保 修 期 限 由发

包 方 与承 包 方约 定　 可 以得 知 。而 建设 部 《 定 》是 开 发　 规

房屋存在主体 结构质量问题或严重影响正常居住使 用 　 的质量 问题 时 ，购房者可以选择 ： 、退房 ｊ 、赔偿损失 ； １ 　 ２

３ 减 少价 款 ： 、修 复 。 　 ４ 　 依 据 最高 法 院 的解 释 ．退 房 和赔 偿 损 失 两个 请 求购 房　 者可 以同 时选 择 。 当然 购房 者 也 可 以处分 自己的权 利　 只　 选 其一 。购 房 者选 择 退 房 并赔 偿 损失 时 ， 据合 同法规 定 ， 依

商 向购 房 者提 供 的保 修 期 ，从 其 第 五条　 其他 部 位 、部 件　 的保修 期 限 ，由房地 产 开 发企 业 与 用户 自行约 定　 可 以判

断。

赔偿额包括已支付 的房款 、税费等费用、

相应的利息损失　 以及可得利益的损失 。所谓可得利益的损失 ．即房价上涨

时 ，因退房 造 成涨 价 利益 的损 失 。在 目前 司 法 实践 中 ．此　 种 损 失赔 偿 一般 都 是 支持 的 。涨 价价 格 差 损 失可 以进 行 评

那么　 就屋面防水 的保修 期而言 ，如果房屋竣 工验收

５ 后　方 才 出售 给购 房 者　此 时承 包 单 位 的保 修 期 已过 ． 年

购房者是否还享有保修期？答案是肯定的 。依据 《 品房　 商

销 售 管 理办 法 》第 三 十 三 条 规 定　 保 修 期 从 交 付 之 日起

估或参考与系争房屋最相接近的房屋的价格进行衡量。购　 房者不选择退房而只要求赔偿损失的　 则需要证明损失的　 发生以及损失金额 的大小。在不退房的情况下 ，因质量造

计算 。商品住宅的保修期限不得低于建设 工程承包单位向

建设 单 位 出具 的 质 量保 修 书约 定保 修 期 的 存续 期 ； 续 期　 存

少于《 规定 》 中确定的最低保修期限的， 保修期不得低于《 规

定 》 中确定 的最 低保 修 期 限　　 。 关 于保 修 的规 定 中 有 三 点值 得 注 意 。 　 　 （ ） 其 它部 位 的保 修 期 不 同 ，基 础 设 施 、地 基 工　 一 与

成 的损失 ．除漏水等造成 的实际物质损失外　其它损失较

难 举 证 。购 房 者 只选 择退 房 的 ．则 只在 于 质 量 问题是 否 符

合退房条件　 其它较为简单 。 　 此外 ．按 照 《 同法 》第一百一十一 条的规定 ， 质　 合

程和 主体结构 的保修期　 是设计文件规定的该工程的合　 理使 用年限　 住宅建筑 土地使用权期限为 ７ ０年　 期满可

续 展 ，因此 ，保修 期 一般 应 为 ７ 以 上 。 我 们 可 以 大致　 ０年

量不符合约定的 ，应当按照当事人的约定承担违约责任。

对违约责任没有约定或者约定不 明确　 依照本法第六十一　 条的规定仍不能确定的 ，受损害方根据标的的性质以及损

失 的 大小 ， 以合 理 选 择要 求 对方 承担 修 理 、 可 更换 、 作 、 重 　 退 货 、减 少价 款 或者 报 酬等 违 约 责 任　 因此 ．房 屋 存在　 。 严 重 质量 问 题　 但 购房 者 不选 择 退房 的 ，也 可 以要 求 减少

理解为，主体结构 等工程 的保修是终身 的。了解这一点 ， 　 在现实纠纷 中有重大意义。前述案例 中，购房者产某并没　 有主张退房　 而构造柱是否属主体结构却仍然成为争议焦　 点。双方所争者 ，其实就是一个保修期限 ，如果认定为主

体 结 构 ，则 永远 在 保修 期 内。一 应 损 失都 由开 发商 承 担 。 　 （ ）依 据 《 品房 销售 管理 办 法 》 的规 定 ，购 房 者　 二 商

房款

，减少金额参考房屋修 复的费用及造成 的价值 的贬损

而 定 。 当然 ，即使 房屋 存 在主 体 结构 质 量 问题 或严 重 影 响　 居 住使 用的 质 量 问题 ，购 房者 也 可 以选 择 不退 房 ，只 要求

享有保修期 。以屋面防水为例 ，并不是一律 ３ ．如果承　 年

包单 位保 修 期 的存 续 期高 于 ３年 的 ，以该 存 续 期为 准 ，如　 低 于 ３ 的 ，则 以 ３ 为准 。 年 年 　 （ ）并 不是 房 屋 的所 有 质 量瑕 疵 都 在保 修 范 围 之列 ， 三 　 比如 前 面讲 的墙 面 细 微裂 缝 ．墙 体 微 小倾 斜 ，地 面稍 欠水

进行保修 ，按照一般质量问题进行处理 。

（ ）房屋 存 在一 般 质 量 问题　 二

房 屋 只存 在 一 般 的质 量 问题 时 ，在保 修 期 内 购 房者　 　 可 以要 求 开 发商修 复 ； 发商 拒绝 修 复或 者 在合 理 期 限 内 开 　 拖 延修 复 的 ，购 房者 可 以 自行 或 者委 托他 人 修 复　 并 要求　 开发 商 承担 修 复 费 用及 其他 损 失 。如 果超 过 保修 期 ，则 购

房 人只 能 自己承 担 。Ｅ

平等 。《 房屋建筑工程质量保修办 法》第三条规定 ，” 本

办法 所称 房 屋建 筑 工 程 质量 保修 ，是指 对 房屋 建 筑 工 程竣　 工验 收后 在 保修 期 限 内 出现 的 质量 缺 陷 ，予 以修 复 。本 办

（ 作者单位 ： 上海创远律师事务所 ）

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