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房地产抵押估价
房地产抵押估价
银行实践与银估合作
从个人的银行从业经历切入：
故事一：两次剥离，1999年成立长城公司，2007年股改剥离，大量抵质押贷款形成不良被剥离，但是多年后成功处置。
故事二：业务部门要求设立独立的内部评估岗位，遭到人力资源部门的质疑，有无必要设置内部评估岗位？
商业银行押品估价的几个基本问题：
1、是否需要评估？评估的价值价值何在？
2、采用何种评估形式？能否完全采用外部评估？或者完全采用内部评估？ 3、如何开展好银估业务合作？ 房地产抵押估价 银估合作实践 抵押估价发展 热点与难点
热身：回顾银估业务合作的情况
重点：分析商业银行房地产抵押估价业务的发展情况，银估合作面临的挑战，以及其中蕴藏的重大机遇
请教：银估合作中常见的热点和难点问题 回顾：银估合作实 合作基础：业务需要 信贷风险
信贷业务是银行的主体业务 风险管理是银行的永恒主题 抵质押是主要风险缓释工具 押品管理贯穿信贷业务始终 价值管理是押品管理的核心 押品估值是风险管理的基础 合作基础：专业胜任 外部评估 专业化 独立性 内部评估 人员欠缺 能力不足 VS.
合作范围 金融质押品 房地产 应收账款 其他 贷前评估 贷后重估
资产处置 合作形式 单个事项评估 客户委托 银行委托 合作形式
新内容、新形式 主体业务 其他押品 房地产类押品 其他 估价机构 房地产 估价机构
房地产抵押贷款占比 房地产估价机构数量 房地产抵押估价 房地产押品价值评估 1.贷前审批 2.贷后管理 3.不良资产处置
商业银行信贷业务经营管理的 必要环节 商业银行合规经营、防范风险的必然要求 合作管理 估价机构管理 准入和选用 检查和评价 估价业务管理 岗位设置 业务流程 技术规范 估价机构准入 严格准入 动态调整 库内选用 检查评价 日常评价 业务检查 年度考核 评估机构库 二级分行准入 评估业务流程 外部评估机构
外评报告审核 机构资质
报告真实性 报告完整性 合法有效性 逻辑性 结果合理性
合作成果
展望：银估合作新发展 押品价值的作用
最高可用担保额度＝评估确认价值×抵质押率－已提供的担保额度 新要求：巴塞尔资本协议
合格抵质押品：调整LGD 新形势：押品功能扩展
提炼业务规则，构建模型架构，指导引擎开发
操作简便、灵活可扩展的估值模型 理论模型 估值模型理论 模型的业务应用 押品管理系统 估价机构管理 押品准入 押品信息管理 系统控制 押品评估流程 押品估值模型 查询与统计 押品风险预警 内评队伍建设
三位一体，各司其职 客户经理 专业评估人员 高级评估专家 新探索：贷后重估 重估结果批量处理
新探索：贷后重估
重估过程批量处理：自动重估 押品的价值 前期评估价值 成新率或价格指数 押品的价值 其他特征属性 当期评估价值 外部市场价格
成新率（时间相关）
外部市场价格 其他特征变化较快 ，对价值影响较大的 押品不适宜自动重估 新探索：贷后重估
重估过程批量处理：自动重估 前期确认价值 时间
外部市场价格修正 成新率按时间修正 当期评估价值
价格指数法：利用前期确认价值，无需考虑价值计算过程；价格指数的选取有自由度 时间
可比案例的价格更新 模型算得的当前价值 模型算得的前期价值
市场比较法：沿用市场法初估模型，要求可比案例的价格更新 新挑战：更高的估价质量 估价 报告
合理、审慎的估价结果 完整的估价程序 适当的估价方法
正确的参数取值和测算过程 充分的市场分析和风险提示 技术报告 结果报告 估 价 服 务
新挑战：更多的业务机会 贷前评估 单一时点 单个项目 单次估价
《商业银行资本管理办法》 贷后重估 多个时点 批量估价 多次估价
拥有多地区估价数据 具备专业人才优势
新挑战：更先进的技术工具 大数据时代 数据挖掘 商业智能 云计算
新挑战：数据管理 在业务、管理和技术之间订立一套统一准则，使模型与系统间形成数据标准的高度统一。 新挑战：数据管理 数据治理的前提和基础 设定关键点检核数据质量 改善历史数据质量
引导用户规范使用和操作 基础标准分析 基础数据标准 数据检核标准 迁移和清理规则 数据采集使用标准
基于业务和管理要求制定基础标准。从整体贯彻数据标准，达到标准统一。 制定数据质量标准，形成数据质量保障的依据。
从操作和使用的角度制定规范，形成主动数据治理的手段。 利用系统实施数据迁移的过程，改善历史数据质量。 基础数据标准 外部标准 行业标准 源系统标准 数据检核规则 完整性 合法性 唯一性 一致性 准确性 及时性
数据采集和使用
定义数据采集和使用的关键属性； 明确采集方式、采集规则和使用方法； 规范用户操作、业务和技术使用； 数据迁移和清洗
业务实体、属性的对照
定义数据转换的数据规范、业务要求和技术属性；
依照基础标准和检核规规则形成的模型迁移规则和清洗规则 合作共赢 巩固传统业务
估价机构应熟悉商业银行新要求，掌握估价新技术，提高估价的准确性和科学性
通过系统连接、网络互通、数据共享，进一步密切业务联系、巩固合作基础 丰富合作内容 深入挖掘
技术、系统和数据 优势
延伸评估业务
提供连续、高效的批量估价服务 拓展咨询业务
合作开展模型开发、估价参数配置、估价数据加工 创新数据业务
提供数据服务和专业的信息化支持 引领行业发展
制定房地产抵押价值估价规范 适应信息化要求，调整技术规范 制定数据标准、提升数据治理 银行和估价机构 共同努力 合作共赢
坚定信心，携手开创业务合作的新局面 携手共进 彼此信赖 增进了解 坚定信心
探讨：银估合作相关问题 估价机构管理
估价风险与责任的分担 估价报告审核 估价报告的形式 估价报告的范围 价值类型
法定优先受偿权 估价数据管理 数据标准 数据应用 合格押品 敬请斧正
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