目前，房地产行业不时有这种业务发生，比如，M房地产公司有一块土地急需进行房产开发，但因资金紧张而与N公司就这一项目进行合作，M房地产公司出地、N公司出资，项目完成后，双方就此项目所获得的净收益按协议分成并退还N公司的出资，
项目合作业务会计处理之我见
。我们可称为项目合作业务。项目合作业务是一种新的、特殊的经济业务，表面看来，N公司是出资方，应该作为一种投资，由于投资时间比较长，应计入“长期股权投资”;M房地产公司是受资方，理应计入“实收资本”，事实上，双方并非真正的投资与被投资的关系。如何进行会计处理，目前还没有作出统一规范，不过，实务上却存在两种截然不同的会计处理方法的观点。
一是受资方作为“资本公积”、出资方作为“长期股权投资”处理。赞同这种观点的理由很简单：合作时，既然一方出资、另一方受资，便可理解为投资与接受投资，然而由于出资方的权利受到限制，所以，先通过“资本公积”处理，同时，由于项目完成后，双方需就此项目所获得的收益按协议分成，所以，一年后，应将“资本公积”转增为“实收资本”，因为只有投资者才可以获得净利润的分配。有关会计处理如下：
受资方M房地产公司会计处理：(1)接受N公司资金时，借：银行存款;贷：资本公积一年后，将“资本公积”转增为“实收资本”。(2)项目完成后，每年双方就此项目所获得的收益按协议分成，借：利润分配———应付某项目利润;贷：应付利润。(3)项目完成后，按协议退还N公司资金时：借：实收资本;贷：银行存款。
出资方N公司会计处理：(1)出资时，借：长期股权投资;贷：银行存款。(2)项目完成后，每年双方就此项目所获得的收益按协议分成时，借：应收利润;贷：投资收益。(3)项目完成后，按协议退还投资时，借：银行存款;贷：长期股权投资。
对此，有人认为，这种做法没有道理。理由是：(1)假定M房地产公司原有所有者权益为4000万元，N公司合作项目的出资额为6000万元，如果按上述方法进行会计处理，一年后，则N公司的出资比例超过50%%，对M房地产公司应该有绝对的控制权，然而，事实上，N公司只对该项目有表决权，显然这种做法难以理解。(2)项目完成后，双方按协议退还投资，减少“实收资本”，这与《公司法》中的相关规定———资本保全相矛盾。(3)假定一年后不将“资本公积”转增为“实收资本”，那么，项目完成后双方就此项目所获得的收益按协议分成时的会计处理，缺乏理论依据。(4)此外，N公司合作项目的出资额为6000万元，那么，M房地产公司合作项目的出资部分———土地又如何反映?在哪里反映?有无可以反映的理论依据?事实上，土地根本没办法得到反映。(5)如果M房地产公司的会计处理不合理，则N公司就不应该作为“长期股权投资”进行会计处理。
二是受资方作为债务处理、出资方作为债权处理。持这种观点的理由是：如果受资方只反映项目合作对方的出资额、无法反映受资方自身在该项目合作中的出资额，显然不能真实地反映投资者的出资比例，所以，因项目合作而接受的资金只能看作是借入资金，由于合作时间比较长，且为非金融借款，故作为“长期应付款”处理，出资方则可作为“长期债权投资”处理。
受资方M房地产公司会计处理：(1)接受N公司资金时，借：银行存款;贷：长期应付款———某项目，
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《项目合作业务会计处理之我见》(http://meiwen.anslib.com)。(2)项目完成后，每年双方就此项目所获得的收益按协议分成时，与第一观点的会计处理相同。(3)项目完成后，按协议退还N公司资金时，借：长期应付款———某项目;贷：银行存款。出资方N公司会计处理：与第一观点的会计处理基本相同，只是将“长期股权投资”换成“长期债权投资”而已。
对此，持观点一的人认为此法不妥，理由是：只有投资者才可以按出资比例获得净利润的分配，如果N公司是债权人，就没有资格参与M房地产公司净利润的分配，所以，N公司只能是投资者，而M房地产公司自然是接受投资者，而非债务人。
笔者比较倾向于第二种观点。理由是：第一，笔者认为持第二种观点的人所说的理由更有道理;第二，不少受资公司在采用第一种观点对项目合作业务进行会计处理时，既没有对增资部分在工商部门变更注册资金(原因是以后将要退回)，也没有打算在退还合作资金时办理变更手续以及在指定报纸上公告，这种操作本身也是违规的;第三，笔者认为项目合作业务的性质是一种融资行为，既有点类似于公司之间的资金拆借(有偿使用，但所付的代价并非本金的一定百分比，而是合作项目所获收益的一定百分比，并应计入“财务费用”。不过，由于项目合作业务的特殊性———即所付的代价需按项目所获税后收益计算，所有损益类账户均已结平，因而此时最好通过“利润分配———未分配利润”核算，但必须在会计报表附注中说明此处的“利润分配———未分配利润”的减少相当于“财务费用”的增加)，又有点类似于“应付引进设备款”(即在受益以后归还)，所以双方的关系应该是一种债权债务关系。第四，应将第二种观点的会计处理进行适当改进，受资方增设“应付合作项目款”，以反映受资方就此项目所获得的收益按协议分给出资方的款项;出资方增设“应收合作项目款”，以反映出资方就此项目获得的收益按协议分得的款项。具体如下：
受资方M房地产公司会计处理：(1)接受N公司资金时，借：银行存款;贷：长期应付款———应付项目合作款(受资额)。(2)项目完成后，每年双方就此项目所获得的收益按协议分成时，借：利润分配———未分配利润;贷：应付合作项目款———某项目(应计收益)。(3)支付N公司所获得的收益时，借：应付合作项目款———某项目(应计收益);贷：银行存款。(4)项目完成后，按协议退还N公司资金时，借：长期应付款———应付项目合作款(受资额);贷：银行存款。
出资方N公司会计处理：(1)出资时，借：长期债权投资———应收项目合作款(出资额);贷：银行存款。(2)项目完成后，每年双方就此项目所获得的收益按协议分成时，借：应收合作项目款———某项目(应计收益);贷：投资收益。(3)收到M公司支付的合作项目收益时，借：银行存款;贷：应收合作项目款 ———某项目(应计收益)。(4)项目完成后，按协议退还投资时，借：银行存款;贷：长期债权投资———应收项目合作款(出资额)。
上述会计处理纯属个人观点，在此只想抛砖引玉。然而，这毕竟是一种新的特殊的经济业务，且在以后还有可能经常发生，因此，必须从制度上加以规范，以形成共识、减少争议。建议尽快出台《特殊经济业务———项目合作业务会计处理》的规定