房地产市场调查报告
调查对象:桂林临桂新城区房地产市场区域分布状况与政治、经济、文化、规划、环境、交通之间的相互作用和关系。
调查目的:通过对临桂新城区房地产市场的调查,为资源整合及营销提供战略性依据,指导分析未来的走势。
调查内容:
一、摘要
目前临桂新城区规划面积107平方公里,人口40万。行政中心搬过去后,加上高教园区、高档住宅区,一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象,房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心,中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着奥林匹克花园、金水湾、山水凤凰城、远辰国际文化新等大型高品质楼盘陆续交付,还将有不少楼盘先后开盘,伴之临桂中心区生活配套设施和交通条件的不断完善,临桂中心区即将成为桂林的又一个居住中心。
二、城区规划背景(桂林新城:未来桂林的城市副中心)
临桂新城区其定位为桂林未来的桂林市新的政治、经济、文化、商务中心和工业、物流、商贸基地。该区域规划总面积107平方公里,临桂新区到2015年应完成13。96平方公里的建城区目标,人口达到15万;到2025年应完成47。63平方公里的新城区目标,人口规模为40万人。临桂新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的桂林的城市副中心,充分发挥其桂林城市副中心的优势,分担桂林主城区的城市功能,减轻中心城区的城市负荷。
临桂新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元,完成了机场路、万福路西延长线、桂雁路、临苏路和临雁路大道等主要交通道路。其中,临桂新城规划道路骨架为“三横、五纵、两环”,创业大厦、飞扬国际大厦、新中路新建工程、山水大道新建工程、西城大道景观工程、文化产业建设项目、“一馆两院”、桂林市职业教育中心学校临桂分校、临桂县中等职业学校、桂林医学院临桂校区新校区等总投资超过25亿元的项目集中开工,掀起了新桂林建设的高潮。新中路的两岸布置为休闲文化商业景观轴,今后将建设高档酒店、单身公寓、、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。西城大道春可赏花,夏季绿树成荫,秋可观叶,冬浴暖阳。根据规划,临桂新城区空间环境特色可概括为:主要工作是完成市民中心片区修建性详细规划,规模为1。5至2平方公里。主要包括:行政办公区、商业商务区、会展中心、信息中心、市民办事大厅、展览馆、文化宫等修建性规划。同时完成临桂新区环水系修建性规划,通过新区补水工程,将沙塘河、蔡塘河、兰塘河、太平河沟通联接起来,满足将来游船通航的需要。
三、已建成或在建楼盘:
1、桂林奥林匹克花园:由桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司开发,奥林匹克花园位于西城区世纪东路中段,桂林奥林匹克花园以总占地1091。5亩、总建筑面积近160万平方米、规划入住人口约为3万人的浩大规模。情景洋房、花园洋房、小高层、高层、别墅等。主要以二居91平米、三居128—130平方米、四居150平方米为主,楼盘均价3600元/㎡。规划的30万平方米的商业区集五星级宾馆、大型购物商场、大型体验式美食城、环湖千人歌剧院、大型儿童反斗城、多功能国际会展厅等于一体建设有奥林匹克文化广场、奥林匹克运动城、体适能检测中心、湖滨会所、体育会所、半山会所以及奥林匹克小学、两所双语双幼儿园等。91路公交车终点站,交通比较便捷。
2、金水湾:由桂林正通房地产开发有限责任公司开发,位于金水路与机场路交汇处,总建筑面积达25万平方米。社区景致优美、400米康河穿流而过。社区内的配套设施完善:健康直饮水、金水湾社区图书馆、桂林中国画院陈列馆、金水湾幼儿园、金水湾四星级大饭店等,所有的配套都是为业主营造境界之上的人文生活。公交车公交车直达社区,交通比较便捷。
3、山水凤凰城:由临桂山水凤凰城房地产开发有限公司与桂林一品堂联合开发,位于桂林临桂大学北路,规划面积1320亩总建筑面积102139平方米,户型以别墅、小高层、高层为主,建筑风格以欧式、现代简约、中式风格为主,主力户型为250—380平方米的别墅。设有游泳池、网球场、门球场、篮球场、医院等多个配套设施。北距机场路约500米,距桂林市区仅15分钟车程,北近桂柳高速等高速公路,交通便捷。
4、远辰国际文化新城:由桂林远辰地产开发有限公司开发,位于桂林市临桂新区西城北路东侧,总建筑面积约60万平方米。有80㎡的两房至130㎡的三房、120㎡~170㎡的楼中楼户型售价3400元/㎡(建面)。有BLOCK时尚商业街区、3000平方米的大型演艺广场、国际商务中心、国际商务公寓、游泳池、幼儿园、小学、山体公园和半山泛会所,以及各种丰富的社区健身器材。公交车可到达项目周边。
五、长岛16区:由广西长岛房地产有限公司/广西恒龙实业股份有限公司开发,位于桂林市临桂县城世纪大道北侧,总用地面积约280亩。项目为集别墅、低层洋房、多层公寓为一体的复合型景观社区,临桂中学,首都师大附中在项目附近,四面黄龙山、神山、同月山、金鸡山环抱项目,楼盘售价3200元/㎡。88路,89路公车经过项目附近。
六、调查定论
从市场调查的过程和信息,我们可以清晰的看到,临桂房地产主要开发商在参与打造桂林新城区,结合城市规划和房地产市场规律,稳步有序的推进,实现了房地产业2010年一个新的热点,在这个热点的背后是政府的宏观调控,和房地产业更趋于成熟,已建成的楼盘和未建成的楼盘,主体风格上是基本相一致的,以欧陆风情为主,有代表性的奥林匹克花园、山水凤凰城最具代表性,从营销的角度上讲,风格不是主要形成竞争的因素,大量的百余平方普通住宅区,将吸引更多的购房者,从这里将引出一个环境与人文因素,以及周边的配套设施,成为营销新的.引爆点;从各个小区的布局来看,总体上价格与价值是相吻合的,营销工作的主要重点,还是在于如何妙作聚集人气。总之,未来临桂新城区的房地产市场还将持续走高。
“桂林山水甲天下”,800年来一直作为点评桂林山水景色的不朽名句。“建设桂林国家旅游综合改革试验区”,2009年底《国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》,再次让桂林这座国际著名旅游城市成为世界关注的焦点。按照国家在旅游综合改革方面已经初步构建的“一省(云南省国家旅游综合改革发展试验区)一岛(海南国际旅游岛)一市(桂林国家旅游综合改革试验区)”格局,桂林经济和房地产的发展将迎来一个新的春天。相比于海南三亚、山东青岛、福建厦门等其它国际知名旅游城市动辄过万的房价,2010年4月份桂林每平米仅4600多元的房价绝对有巨大升值的空间,桂林房产升值前景不可估量!而临桂的每平米仅3000多元的房价可谓绝对的洼地,临桂房产升值前景更不可估量!桂林房地产的消费群体定位应该是高端消费群体,产品质量定位必须是高品质产品。就是要依托桂林得天独厚的山水自然环境、宜人的气候条件、深厚的历史文化底蕴以及日益凸显的交通区位优势,放眼全国,走房地产外销的路子。要高品位、高标准、高质量做好楼盘的规划设计和建设。要做出甲天下的楼盘,与甲天下的桂林山水相匹配,以吸引世人的目光。因此,临桂房产升值前景是绝对不可估量!
套房子是普通工薪家庭期望的价位。
10、购房资金选择银行贷款的家庭有4成多
在家庭购房资金来源上,有42。9%的家庭选择银行贷款。其中,30至40岁的人居多,占46。7%。这部分家庭储蓄尚不充裕,但观念超前,乐于接受贷款消费这一新生事物。由于受到收入等因素的限制,可接受每月还款额在100元以下的居多,占91。8%。
小结:
l居民现住房所有权多为个人所有;
l现住房面积以40—60平米的两房为主;在将来的购房中有31。6%人选择二房,经济的面积更贴和市场需求;
l房屋环境、价格、户型结构是购房考虑的主要因素;
l10万元是普通大众能够支付的最高房价;
●选银行贷款的家庭所占比例大。
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