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物业管理转型升级发展研究论文
摘要：房地产经济的高速增长极大地促进了物业管理行业的发展，然而，随着时代的进步，传统物业的劣势也日渐凸显。本文主要通过分析物业管理行业的现状，举例分析社会资本对物业管理转型升级的助推作用，分析当下物业服务企业利用社会资本取得的成果，提出物业服务行业转型升级需要依靠互联网、充分利用社会资源。
关键词：物业管理；转型升级；互联网查阅
《2015年全国物业管理行业发展报告》可知，截至2014年底，全国物业服务企业约为10.5万家，全国31个省市自治区物业管理面积约为13.5%，全国物业服务企业2014年营业总收入约为3500亿元，物业管理行业从业人员约为711.2万人[1]。数据显示，物业管理企业增加，从业人数、服务面积持续增长，物业行业呈现出一片大好的景象，但随着经济结构不断优化，居民消费结构的变动，传统物业显然无法满足业主日益多元化的需求，其劣势也日益凸显。
1物业管理存在的问题
1.1物业服务企业总体水平低下
当代物业服务企业多以中小型企业为主，企业的发展模式虽然各有千秋，但是大多数物业服务企业的资质不足，企业内部尚未形成完整的服务系统，服务模式单一化，盈利空间狭窄，服务附加值较低，管理机制和制度并不完善。物业管理的区域内部之间划分不明确，结构机制不合理，部门之间缺乏合作，从而导致物业管理整体服务低下。
1.2物业管理专业人员匮乏、从业人员综合素质较差
物业管理的绿化服务、保洁服务、园林服务、安保服务、设施设备维修服务、停车场管理服务等要求有一定的专业性知识技能，但现实中基层从业人员多为下岗工人和中老年人，长期工作虽有一定的经验，但物业专业性、服务意识并不强[2]。另外，物业管理的薪资待遇低，人员不断流失，导致专业性人才缺乏。
1.3物业管理收费困难
我国城镇化程度越来越高，物业管理的面积在不断增大，然而物业服务企业管理的欠缺，使物业服务质量停滞不前，物业在岗人员不履行职责。例如，道路不清扫、绿化不修剪，或因安保不严致业主财产损失，甚至因物业管理区域划分不清部门间互相推卸责任，导致服务效果与企业的资质不符，服务没有达到业主预期，与其所缴纳的费用不能够成正比，业主拒缴物业服务费，业主拖欠物业服务费，物业企业拒绝为业主提供服务，形成恶性循环。
1.4物业服务企业与开发商、业主缺乏沟通
传统物业多是在开发商交工完后进入物业，不了解前期开发商承诺业主物业费等其他优惠性条件，也难以不予如期履行，对业主的高期望物业不能够应期实现，沟通的缺乏使业主与物业矛盾滋生。
1.5物业管理人员成本较高
物业服务企业现多以劳动密集型为主，劳动成本较高。据统计，物业服务企业70％的费用都用于员工薪资，这在我国中小型物业服务企业居于多数；物业服务项目单一，获利来源狭窄，承担费用过重，资金链单薄。而高薪聘请专业性人员，企业又要承担过高的成本。物业服务行业存在许多问题，新形势下，物业服务企业需要利用社会资本推动自身管理模式更新升级，更新服务理念和服务方式，扩大服务范围，提高客户满意度，促进行业的转型升级。
2社会资本对物业管理行业转型升级的推动作用
2.1互联网＋物业
物业服务企业与业主基于合同形成的长期信任关系是重要的社会资本，如何挖掘业主需求，满足业主的需求，为业主提供全方位服务是物业服务企业必须思考的问题。“互联网＋物业”是现在物业发展的大趋势，线上线下交易更加深入生活。彩生活通过整合业主需求利用彩之云生活服务平台与供应商合作，一方面，业主利用手机就可以满足修理电器、通下水道等日常需求；另一方面彩生活向供应商收取回扣获得收益。彩生活充分利用了互联网、业主、供应商等社会资本，丰富服务项目扩宽收益渠道，获取更大的利润空间，实现自身的转型升级。由此看来，物业管理行业可以充分利用互联网实现转型升级，通过手机APP或者微信等平台与业主进行互动。例如通过手机APP，业主可以缴纳物业费，水电费等相关费用；可以一键报修，电修工通过手机APP抢单，高速高质量满足业主需求，既提升效率又可提高员工的工作积极性，增加员工的薪资报酬；业主也可以在线上对物业服务提出意见或者建议，物业服务企业针对这些意见调整服务方法，提高服务质量，做到使业主满意；更可以与周边商场、餐饮、服饰、超市、物流、娱乐、医疗机构等衔接，将服务渗透到业主生活的方方面面，满足业主衣食住行娱乐医疗等需求，提高客户满意度，提升企业知名度，打造属于自己的服务品牌，加强企业的核心竞争力，为企业获取更多利润。除此之外，区别于传统的物业公司管理模式，现企业更多是通过互联网考察员工的专业技能、考勤状况以及在岗位上的工作能力，物业服务企业可运用线上反馈作为员工考察的标准，提高员工工作质量和效率。另外，物业服务企业也应利用互联网不断扩大自己的服务规模，发展到有建筑的地方就有物业管理，有人的地方就有智能化、个性化的服务。
2.2市场经济下的竞争与合作
市场经济下各行业竞争激烈，物业服务行业内大中小企业达十万多个，一味的竞争不能良好的利用资源，只有合作才能发展，只有创新才能进步。胡朔商在《共生、共享、共赢——对物业管理行业转型升级的思考》中提出：从互联网角度看，只有海量的客户和高频的客户流量才是企业实现效益最大化的基础，彩生活通过彩之云对外进行智力输出，万科物业通过睿服务进行服务输出，长城从知识和服务角度进行技术输出，资本收购、隐形收购和联盟收购，核心共同点都是并购扩张[3]。可以看出企业想要发展必须要寻求自己的优势、打造企业品牌、提升企业核心竞争力，也要通过兼并小公司、与其他企业合作，强强联合，互利共享，增大项目获利渠道，创造更大的社会效益。企业间多方位、宽领域、高层次、全方位的合作可以更好的利用社会资本，从而推动整个物业行业的转型升级。目前，物业的覆盖率并非百分之百，潜在的业主仍不居于少数，而现在物业的另一个发展方向就是挖掘潜在客户，使更多的潜在业主“上线”，物业可在线上为潜在业主提供长远式服务，提早交流，打响企业品牌。
2.3物业管理协会的多层次资源
中国物业管理协会是以物业管理企业为主体，相关企业参加，政府参与，按照有关法律、法规，自愿组成的全国行业性的自律组织，具有国家一级社团法人资格，现有会员2000多个。中国物业管理协会是物业管理行业极其重要的组织，它连接了政府与物业服务企业，为物业服务企业提供政策、技术、智力、科技等支持。同时，协会内部企业间的信息交流与传授，都是物业行业转型升级可以加以利用的重要资源。当然，物业服务企业要善于利用协会的研究成果，如《2016中国物业服务百强企业研究报告》[4]中统计出百强企业名单，分析了百强企业管理规模、经营绩效、发展潜力、发展方向等，研究了行业发展状况和态势，为政府制定相关政策提供依据，也为企业间相互借鉴管理模式、学习优秀服务理念提供条件。企业也要借助协会提供的平台与政府、相关企业、专业人才等互动，提升企业声誉，打响自身品牌，吸纳专业人才，提高自身核心竞争力。物业管理协会也要根据各企业的现状，积极研究社会新态势，关注行业新现象，提出新思想，促进物业行业更快的转型升级。
2.4政府调控下的转型升级
政府对物业管理行业转型升级的推动作用十分明显，政府对物业管理方面的条例不断的完善，通过法律法规来约束物业服务企业的行为规范，颁布定价条例，限制物业服务企业乱收费等一系列违法乱纪情况，使物业服务企业规范化、法制化。国家不断完善物业管理相关法律法规，保护物业管理企业、业主等的权利，让其有法可依。政府给予企业优惠政策，带动相关产业发展，创造就业机会。政府对住宅的不断规划需要物业服务企业的配合来不断的深入，在与政府的合作中，政府也逐渐由最初领导者的角色转变为参与者，相互配合，创造更多的社会效益。物业管理人才的匮乏也是当下物业服务企业重要的问题，政府在扶持物业企业发展的同时，也不断的给予高校该专业学生优惠，增添社会经验，培养高素质人才。新形势下，物业服务行业转型升级愈演愈烈，而政府的推动作用无疑是锦上添花。
2.5其他社会资本的推动
现阶段，高校在物业服务企业转型升级中也扮演着重要的角色，物业服务企业应当积极与高校展开合作，为物业专业教师和学生提供特色化服务，加强信息交流互换，主动创造人才资源，解决企业专业性人才不足的问题，为物业行业注入新血液。物业服务企业也应善于利用其他资源，促进自身转型升级。互联网推动物业管理行业的变革，物业管理行业出现“互联网＋物业”新业态。彩生活2016年6月6日正式启动生态圈计划，打造商业、技术、金融生态圈，推出E租房、E师傅、E保洁、E资源、E健康等多个产品入口。彩之云社区平台更是集合了业主、社区商家和第三方服务机构，做到服务到家，实现线上线下一体化。互联网与物业管理行业的深度结合，既发挥了资本、互联网、物业管理的优势，又扩展了物业服务范围，提高服务质量，更新了行业服务理念与服务模式，推动物业管理行业的转型升级。中国物业管理协会及各省各地区物业管理协会积极研究物业行业新趋势，解读新动态，阐明新思想，为物业管理转型升级开辟道路。
3结束语
本文主要分析物业行业的现状及问题，提出物业服务企业在互联网时代，应当加强信息化建设，整合线上线下资源，打造“互联网＋物业”模式。同时，结合政府优惠政策，优化企业组织结构，转变经营模式，创新服务观念，实现物业服务企业更加专业化、精细化、个性化转型升级。
参考文献：
[1]2015全国物业管理行业发展报告[J].中国物业管理,2015(10):11-15.
[2]金磊.我国物业管理存在的问题及创新发展思路——以建设智慧社区为视角[J].广西教育学院学报,2017(1):65-67.
[3]胡朔商.共生、共享、共赢——对物业管理行业转型升级的思考[J].中国物业管理,2015(10):45-47.
[4]2016中国物业服务百强企业研究报告(摘要)[J].中国物业管理,2016(6):8-16.
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