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高路加与李瑞庚购房合同纠纷案
上诉人（原审被告）：李瑞庚被上诉人（原审原告）：高路加原审被告：李灏
一、案件基本事实
被上诉人高路加通过房地产中介"宏基房地产"了解到上诉人有一套位于广州市白云区解放庄云泉居B3栋10号楼404的房屋要出售。2002年10月4日，被上诉人的妻子叶燕琼代被上诉人及上诉人之子李灏代上诉人共同签订了一份《房屋买卖协议》，约定：上诉人将位于广州市白云区解放庄云泉居B3栋10号楼404的房屋出售给被上诉人，买卖的房屋总价为216000元，在办理好公证后当天内先支付购房款20万元，余款16000元在办好房产证后全部付清；上诉人在当天办好公证后收齐20万元后，将房屋的锁匙以及房屋的一切证件交付被上诉人，被上诉人付清房款后产权归被上诉人所有，上诉人必须保证协助被上诉人办理房屋产权变更登记手续，所需费用由被上诉人支付，到白云区公证处公证的手续费由双方负责；上诉人保证上述房屋的权属清楚，若发生与上诉人有关的产权纠纷或债权债务，概由上诉人负责清理，并承担相应的责任，如因上诉人的原因给被上诉人造成经济损失，上诉人负责赔偿；被上诉人不能按期向上诉人付清购房款，或上诉人不能按期向被上诉人交付房产，每逾期一日，由违约的一方向另一方给付相当于上述房屋总价千分之一的违约责任金；协议同时约定该协议经双方签名并经公证后生效。签约当日，被上诉人向上诉人交付了人民币5000元作为定金，由原审被告李灏代收，后李灏将该款转交给上诉人。2002年10月16日，被上诉人与上诉人及李灏一同前往广东省公证处申请公证，但该公证处未能给予办理公证。
另查明，白云区泉水街10号4楼404单元是上诉人于1999年12月28日向广州市教育（www.xfhttp.com－雪风网络xfhttp教育网）委员会购买的房改房，该房建筑面积为107.5777平方米，上诉人购买该房的价款为46789.77元。2000年12月26日，上诉人一次性付清了上述购房款。上诉人至今没有领取争议房屋的产权证。
又查明，争议房屋的原产权单位广州市教育（www.xfhttp.com－雪风网络xfhttp教育网）局房改办出具证明，表明其单位对上诉人出售房屋的行为不表示反对，但要求按广州市人民政府关于已购公有住房上市的规定办理。上述证据经出示给被上诉人质证，被上诉人对该证据的真实性没有异议，但认为产权单位未明确讼争房屋可以上市交易，只是要求按广州市人民政府关于已购公有住房上市的规定办理；根据该规定，房改房上市需领有产权证后才可上市交易，上诉人所出售的房屋并不具备上市的条件，故其不同意再购买该房。
二、一审法院的认定与判决
广州市白云区法院审理后认为：原告妻子叶燕琼代原告，被告李灏代被告李瑞庚签订了房屋买卖协议，该协议经双方自愿、自主签订，合同成立，但依据合同约定该协议经双方签订并经公证后生效，而双方至今没有办理公证手续，且根据被告提供的争议房屋的有关材料，该争议房屋属房改房，至今尚未办理产权证，诉争房屋产权实际并未明晰，在产权证尚未办好之前，被告李瑞庚只有房屋使用权，并不享有该房屋完全产权，因此原、被告签订的房屋买卖协议尚未生效，在该房屋产权无法确定何时明晰的情况下，该协议书不发生法律效力。故原告要求退还定金5000元合理合法，本院予以支持。被告李灏只是代李瑞庚签订协议，该合同无效的法律后果应由李瑞庚承担，李灏不承担任何法律责任。据此，该院于2003年1月15日作出判决：一、高路加与李瑞庚签订的房屋买卖合同无效。二、李瑞庚于本判决书生效之日起十五日内，退还高路加房屋定金5000元。三、驳回高路加的其他诉讼请求。案件受理费260元由李瑞庚负担。
三、当事人的上诉请求与答辩
上诉人李瑞庚不服白云区法院的一审判决，向本院上诉称：被上诉人的妻子叶燕琼通过中介公司代被上诉人向其购买广州市白云区解放庄云泉居B3栋10号楼404房。叶燕琼与上诉人之子李灏于2002年10月4日在中介公司签订了《房屋买卖协议书》，在签订协
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