优先购买权能否及于涵盖租赁物的整栋房屋

时间：2023-05-01 05:00:41 法学论文我要投稿

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优先购买权能否及于涵盖租赁物的整栋房屋

　　[案情摘要]：

　　原告王立新、付许成、凌方平三人系湖南省醴陵市个体户，分别与被告中国农业银行醴陵市支行（以下简称醴陵农行）于2002年1月21日签订房屋租赁合同，合同约定：三人分别租赁醴陵农行原黄獭嘴联营商场七个门面的一个，租期一年，从2002年1月1日至同年12月31日，按季交纳租金。合同签订后，三原告向醴陵农行交纳了保证金及上半年的租金。同年6月26日，被告醴陵农行未先通知三租户黄獭嘴联营商场即将出售的情况下，与被告江召购、黄许生、江运南签订了房屋买卖合同。同日，醴陵农行召集七户租赁户开会，告之农行已找到房屋买主，但不终止租赁户的租赁合同，同年7月1日以后的租金由购房人收取。王立新、付许成因事未到会。2002年6月28日，醴陵农行通知各租赁户，其所租赁房屋已出售给江召购，原租赁合同有效，从7月1日起租金向江召购交纳。当日，江召购将购房价款22万元交给醴陵农行，同年7月1日，江召购到黄獭嘴土地管理站办理了集体土地使用证变更手续。当月9日江召购又到房产部门办理了房屋所有权证。2002年8月5日，三原告不服，以醴陵农行侵犯了自己优先购买权，向醴陵市人民法院起诉，请求判令醴陵农行与三被告之间的房屋买卖协议无效，并判令醴陵农行赔偿原告经济损失1600元。醴陵市法院认为，原告三租户只是各租赁被告醴陵农行出售房屋的一部分，该单位出售的是整栋房屋，法律并无明文规定对优先购买权的保护，可延伸至非租赁物。三原告的租赁合同也并未因被告之间的房屋买卖合同而终止。于2003年1月14日判决驳回原告王立新、付许成、凌方平的诉讼请求。判决后，原告不服，以原判适用法律不当，向湖南省株洲市中级法院提起上诉，请求撤销原判，确认自己优先购买权成立。株洲市中级法院以法律无明文规定对优先购买权的保护可延伸至非租赁物由，于2003年4月17日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。三原告不服，到处申诉上访。在一、二审中，三原告均主张愿以江召购相同价格购买整栋房屋。

　　[争执焦点]：

　　该案判决后在社会上引起广泛反响，承租人的优先购买权是否及于涵盖租赁物的整栋房屋？一种观点认为，根据法律规定，出租人出卖出租房屋，承租人才享有优先购买权，承租人的优先购买权仅指租赁物，不能延伸至非租赁物。法律对出租人出卖整栋房屋，而承租人只承租该房屋一部分，承租人是否享有优先购买权没有明确规定，因此，当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时，承租人不享有优先购买权。另一种观点认为，优先购买权是法律赋予承租人的优先购买出租房屋的权利。只要出租人出卖的房屋涵盖出租房屋，承租人就享有优先购买权。

　　[评析]

　　笔者认为，出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况，如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权。如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，要整体出卖。出租人出卖的房屋只要涵盖出租房屋，即使出卖房屋超出了出租房屋范围，是整栋房屋，承租人即享有优先购买权。在该案中，被告醴陵农行在未通知原告王立新等三租赁户情况下，即将包括租赁房屋在内的整栋房屋出卖给江召购等被告，剥夺了三原告的优先购买权。原告作为承租户有权主张其房屋买卖合同无效，其诉讼请求合法，应依法支持。一、二审法院判决既认定被告醴陵农行未通知租赁户即出卖租赁房屋的事实，又以出卖房屋超出了租赁范围为由，判决驳回原告诉讼请求，适用法律错误，应按审判监督程序纠正。理由如下：

　　一、承租人的优先购买权原则上仅仅针对租赁物，出租人是否享有优先购买权，取决于出租人是否将超出租赁范围部分的房屋与租赁房屋分割出卖。

　　众所周知，承租人的优先购买权是针对租赁房屋而言的。承租人享有优先购买权是基于其承租了出租人的房屋，离开了这个前提，就无从谈起优先购买权。因此，除了特殊情况，原则上，承租人享有优先购买权的标的物，仅仅针对租赁房屋，不能作扩大解释。这样既体现了优先购买权的立法精神，又符合公平原则，兼顾了出租人和承租人的利益。

　　根据以上原则，在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖，在可以

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