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北京房产投资者已超50万 七成保持收支平衡
据中大恒基的最新调查数据显示，虽然在北京市场上投资二手房的人群已超过50万人，但是随着国家一系列宏观政策的影响，目前投资型人群的增加速度已有所减缓。在11月份购买二手房人群中，投资与自住的比例从10月份的3∶7，下降为2∶8左右，降低了近10%。
据悉，眼下在京城楼市中，房屋投资者主要有四种人：第一种为真正的投资客，占到40%左右，这部分人多为事业有成，手中有一定的闲置资金，购买的多套房产进行装修后通过市场出租，并随着房产增值在适当的时候出售套现；第二种类型是在上世纪八九十年代，在国家实行福利分房制度时，有一部分人以各种理由多分了住房，他们除了自己住外，剩余的出租，这部分人群约合房屋投资者的25%；第三种类型是拆迁人群的投资，他们原有的房产面积大，能得到较高的拆迁补偿金，除购买一套自住外，还能通过银行按揭购买第2套，装修后出租；第四种类型是部分从外地举家迁入北京的人，他们将老家的房产卖了，拿着钱在北京买两套房子，自己住一套，出租一套。
目前，北京市场上每年有租房需求的人数在350万人左右，其中每年有8%左右的人群会加入购房人群中。在需求升级、新房上市、二手房成交活跃等综合因素的调和下，房价受投资房产的影响比较小。中大恒基市场研究人员分析，虽然现在投资房产者在数量上没有太大变化，但在相关政策的影响下，投资房产的比例在今后一段时间内会有所下降，这是市场宏观调控，平衡市场供求关系的必然结果。有关人士认为，对于利用贷款购买多套房产的投资客，风险因素已日趋明显。风险主要体现在政策风险、边际风险两个方面。政策风险是无法预测或控制的，如10月29日央行加息，无疑将使依靠贷款的投资客每年要多支出不少资金。而在实际租金价格没有太大变化和提高的情况下，就会直接影响到投资收益。另外是边际风险：租金与房屋位置、装修程度、物业配套是有直接关系的。所有租金贵的房子，月供相对较高。据中大恒基最新市场研究数据表明：目前70%投资者的房屋租金基本与月供持平，有部分投资者的租金还入不敷出。
对此，市场专家建议，投资房产包括二手房，一是要量力而投，仔细分析市场中长期变化及不可抗因素；二是要对所选房屋进行认真、理性分析，综合考虑投资成本、回报率、回报周期等因素；三是要对房屋的升值潜力和空间进行全面深入地评估。
北京日报 ·李霄峰
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