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房地产项目施工阶段成本影响因素及控制措施论文
摘要：施工阶段是房地产项目成本控制最重要的阶段，同时，这个阶段也是成本控制可塑性最强的一个阶段，为了控制好房地产项目的成本，就必须做好对这个阶段的成本控制。文章通过分析房地产项目施工阶段成本影响的关键因素，提出相关合理的成本控制措施，以期更好的控制成本，实现项目的经济效益。
关键词：房地产；施工阶段；成本；影响因素；控制措施
1、房地产项目施工成本控制的重要意义
房地产企业在开发地产项目过程中，最重要也是最核心的工作之一便是成本控制，目前，我国房地产市场调控加强，利润被进一步压缩，面对当前的形势，做好成本管理工作又是必不可少的环节。通过找出施工阶段影响成本控制的要素，结合房地产成本管理的相关理论，提出合理的成本控制解决措施，不仅是房地产项目开发成功，达到建设目标的前提条件，更能是企业获得更高的利润，有利于企业调整自身的结构，优化资源配置，提高自身的市场核心竞争力来面对当前激烈的竞争态势。
2、房地产项目成本控制的原则
2.1设置合理的控制目标
房地产项目建设周期长，在施工中随时会有干扰因素的出现，要想在初期便设定一个控制目标，力求在整个施工过程对其实行控制几乎是不可能的，这也就要求建设单位做好最初的投资估算，设置合理的目标，在施工过程中中不断的比较、纠正和微小调整，才能真正做好成本控制工作。
2.2项目的主动控制
早先对于施工成本的控制往往更多采用的是将施工目标成本和实际成本进行对比，但在这过程中往往实际成本已经发生了，即便发现失误也已无法更改，都是属于事后控制，这种被动的成本控制实际上没有任何意义。随着成本管理的进一步发展，应该越来越注重对于施工成本采取主动控制的原则，从被动转为主动控制。
2.3做到技术、经济相结合
要想做好工施工成本控制，要尽量做到技术、经济相结合，工艺技术的进步与创新，会影响经济的控制，但施工单位在进行工艺技术创新时，其实也是在降低成本，提高企业形象。所以应该妥善处理技术与经济的关系，努力做到提高技术水平的同时达到经济节省的目的，这种技术经济相结合的成本控制方法，才是成本控制的关键所在。
3、房地产项目施工阶段成本影响因素分析
施工阶段是房地产项目经历周期最长、成本占比最大、成本影响因素最多、成本控制效果最明显的阶段，其成本的可调控性也最强。本章重点对施工阶段的成本影响因素进行具体分析。
3.1工程变更对成本的影响
所谓工程变更，就是在施工过程中，当遇到实际的施工情况与设计图纸不相符的时候，根据建设施工单位的意见或者建议对原来图纸与实际施工不相符的地方作出修改。因此，当发生变更时，就极有可能随之发生工程量的变更，这样，原来的合同条款也要发生变化，这就必然会引起工程成本的变化，而多数情况下，会引起成本增加。
3.2工程索赔对成本的影响
当合同的一方发生违约行为或者由于第三方原因造成合同中的一方遭受到损失，便会导致工程索赔的发生。工程索赔过程中会不可避免的产生各项相关费用，对项目的成本也会造成一定的影响。
3.3工程质量对成本的影响
工程质量与工程成本体现着对立统一的关系，要想提高工程的施工质量，可以使用更专业的人才，这样会造成人工费用的增加；不仅如此，为了追求较高的质量，同样可以使用更专业的施工机械设备，这样又会增加机械费的投入。总之，更高的质量需要更多的成本投入，反之，如果降低了工程的施工质量，这样就会为后期运营造成隐患，不可避免的会带来后期维修成本的增加，甚至当出现质量安全事故后，会带来不可估量的成本损失。
3.4货源价格对成本的影响
在施工阶段，人工费、材料费和机械费是成本的主要构成內容，所以货源价格对成本的影响主要体现在人工、材料、机械费对成本的影响。
（1）人工费对成本的影响
在现场施工时，人作为施工的主体，对施工阶段的成本产生重要的影响。工人工作效率低下、窝工现象都会导致施工周期的增加，这也变相的使人工费增加，进而使成本增加。不仅如此，由于人工费受到市场风险的影响，当这一变化超出施工单位可以承受的范围时，便会使合同条款发生变更，这也会造成成本的变化。
（2）材料费对成本的影响
材料成本在项目施工成本中占有很大比例，材料从采购到途中的运输再到仓库的保存和领取，都很容易造成成本的增加。例如，采购阶段没有对市场做好充分的了解，致使采购价格偏高；在运输和仓库保存时造成了材料的损耗，也造成了成本的增加；另外，在材料的使用过程中的浪费现象同样是成本增加的重要影响因素之一。
（3）机械费对成本的影响
机械费与材料费一样，在机械设备的采购过程中，如果没有对市场、对现行造价很好的把握，很容易在采购价格上严重超出预算价格。另外，不注意对施工机械的日常保养工作，都会造成机械的维修或者机械的更换，同样会增加成本的支出。
综上所述，在施工阶段，由于施工周期长，使用投资量大，所以会面临很多成本的影响因素，这就要求我们必须把握好各个可能影响成本的因素，切实采取必要的措施来控制这些因素来达到控制成本的目的。
4、房地产项目施工阶段成本控制措施及建议
4.1加强对变更和索赔程序的管理
工程索赔和工程变更都会对成本产生重要的影响，由于两者都是由于施工图的设计与现实情况存在不符造成的，施工图设计的合理性只能在设计阶段予以控制，在施工阶段能做的就是对于合同的管理，在发生工程变更和工程索赔时，必须加强对于变更和索赔程序的管理，防止恶意的、不合理的变更，业主方应督促监理工程师加强对变更和索赔的审查，以此来控制成本的不必要增加。
4.2科学制定施工组织设计
应制定合理的施工组织设计，并且严格按照施工组织设计的安排进行，对于施工质量的要求，应该做到双管齐下，一方面，定期组织对工人的培训，加强工人的技术水平，提高工人的质量意识；另一方面，管理人员要开展对工程质量的检查工作，一旦发现质量问题，要及时进行修改、完善。
4.3加强对人、材、机费用的控制
（1）控制材料费
对材料费用的控制主要分为两部分：控制材料价格，控制材料用量。公司应该采用合理的供应商，在材料采购中应该货比三家；有材料应该合理使用，切不可浪费材料，对于材料的领取应该做好及时记录，尽量减少材料的损耗。
（2）控制人工费
对人工费的控制可以从以下两点人手：首先应该将责任落实到责任人，做好奖励惩罚机制，做到节奖超罚；其次，企业应组织定期的业务培训，提高工人的职业技能、领导层的管理水平，技能水平的提高可以减少不必要的劳动，控制好工时，而管理水平的提高，可以使管理人员更合理的安排工作，提高工作的效率。
（3）机械费的控制
对机械费用的控制有以下两点：首先，应该对公司自有的施工机械做到最高效最合理的使用；其次，就如同材料的选购一样，如需要租赁或者购置施工设备时，应该了解造价信息，结合公布的价格标准，掌握市场行情，以合理的价格租赁或者购买设备，最好能做到一机多用。
5、结语
本文通过对房地产施工阶段的成本影响因素进行分析，发现在施工阶段，存在诸多影响成本的因素，这就要求房地产项目管理人员应该充分考虑各种影响因素，在成本控制中做好成本控制工作，最终控制好整个房地产项目的成本，使整个项目获得更大的经济效益。
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