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最新企业调研报告3000字16篇
在当下社会，报告的使用频率呈上升趋势，写报告的时候要注意内容的完整。那么报告应该怎么写才合适呢？下面是小编收集整理的最新企业调研报告3000字，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
最新企业调研报告 1
一、走访时间
20xx年7月30日。
二、走访地点
泰安市第二污水处理厂，该厂位于王家店村附近，地处京沪铁路以东，南环路以北，滂河的西南岸。
三、走访对象
泰安市第二污水处理厂管理人员。
四、走访目的
1、了解企业的历史、现状及前景展望、用人要求、企业中各层次员工待遇及职业发展轨迹，优秀员工职业发展案例，以及企业发展面临问题及建议等。
2、通过走访泰安市第二污水处理厂，巩固和强化所学的专业知识，深入理解和掌握污水处理的工艺的流程、特点等。
3、能结合实际，运用掌握的知识解决实际中存在的问题，并更加深入地掌握水污染控制工程工艺在实际生产中的运用，融会贯通。
4、培养自己理论联系实际，综合利用所学理论知识解决实际问题的能力，全面提高自己的综合素质，为将来的工作奠定良好的基础。
5、通过深入企业进行走访调研，积极与企业进行沟通交流，了解我们环境工程专业的就业形势，并虚心听取企业对我们青岛农业大学和环境工程专业的意见和建议，以便更好地提升自己。
五、走访前准备
走访前我详细上网搜查了泰安市第二污水处理厂的相关资料，并与污水处理厂的相关管理人员积极取得联系，拟提出了关于污水处理厂运行管理和工艺等方面的问题。我力争做到带着目的、带着问题、带着任务去泰安市第二污水处理厂进行深入的走访调研。
六、走访企业简介
泰安市第二污水处理厂是国家“南水北调”东线工程的配套项目，是山东省重点工程，也是泰安市委、市政府围绕建设经济强市目标，为治理污染，保护环境，改善人民群众生活质量而实施的城市基础设施建设项目。
第二污水处理厂工程占地159亩，建设规模为日处理污水8万吨，其中2万吨经深度处理后，可回用于工业或市政景观。其全年处理污水1800万吨。工程采用具有除磷脱氮功能的氧化沟处理工艺，厂区工程主要包括污水处理工程、回用水工程及附属建筑。厂外工程包括配套污水管网85公里。该项目被国家发改委列入“三河三湖”水污染治理项目之一，下拨专款给予扶持，工程总投资14560万元。其中，污水处理厂区工程投资为9372万元，配套管网投资5188万元，工程于2003年4月正式开工，于2005年11月27日竣工投入使用。
泰安市第二污水处理厂为国有企业。注册资本432万美元，资产总额947万美元，负债总额523万美元；占地面积80亩，建筑面积10809平方米；员工人数163人，其中技术管理人员62人。主要产品规模：日处理污水5万吨。产品质量生产技术居国内先进水平。
该项目财务内部收益率（全部投资）为5.51%，大于本行业基准收益率4%，投资回收期14.66年（包括建设期），低于基准回收期。同时，项目的建设可大大改善城市环境质量，保护水体，具有良好的.环境效益和社会效益。
建设第二污水处理厂是泰安市委、市政府根据城市发展需要，为治理污染，保护环境，改善人民群众生活质量作出的重大决策。第二污水处理厂的建成投产，将使城市生态环境大大改善，并进一步缓解城市供水不足的矛盾，对促进泰安市经济和社会发展将产生积极影响。
七、走访过程
20xx年7月30日，我早晨8点就准时到达泰安市第二污水处理厂，并与之前联系好的泰安市第二污水处理厂管理人员取得联系，在其带领下，我详细参观了该厂。在此期间，管理人员耐心的向我讲解了该污水处理厂运行情况、污水处理厂主要构筑物及工艺流程等，让我了解和掌握了污水处理厂的设计特点、工艺流程、设计理念、主要设计参数、各构筑物选型依据及其优缺点和运行中存在的问题及改进措施。在参观过程中，我认真观察，仔细聆听，积极思考，及时提问问题请他帮忙解答。理论联系实际，受益匪浅。
（一）氧化沟工艺流程图
调节溢流堰的高度改变沟渠内水深，进而改变曝气装置的淹没深度，使其充氧量适应运行的需要。淹没深度的变化对曝气设备的推动力也会产生影响，从而可以对进水流速起到一定的调节作用；其二是通过直接调节曝气器的转速：由于机电设备和自控技术的发展，目前氧化沟内的曝气器的转速时可以调节的，从而可以调节曝气强度的推动力。
（二）简化了预处理和污泥处理
氧化沟的水力停留时间和污泥龄都比一般生物处理法长，悬浮装有机物与溶解性有机物同时得到较彻底的稳定，故氧化沟可以不设初沉池。由于氧化沟工艺污泥龄长，负荷低，排出的剩余污泥已得到高度稳定，剩余污泥量也较少。因此不再需要厌氧消化，而只需进行浓缩和脱水。
八、走访体会
“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。”虽然我只在泰安市第二污水处理厂进行了短短一天的走访调研，但我却学到了很多知识。非常感谢泰安市第二污水处理厂给我提供这样珍贵的走访调研机会。这是我们大学生涯里精彩的一章。
这次走访调研是对我们所学理论知识的一次全面的升华，是一次将理论和实践相结合的机会，通过这次走访调研我对自己所学理论知识有了更深刻的理解，使我感觉到自己所学的强弱所在，了解到理论和实际生产中的差距，同时对我国现代污水处理技术、监测技术有了一定的了解。这不仅为自己的毕业环节提供了珍贵的资料参考，同时也为自己以后走上工作岗位打下了坚实的基础。此次走访调研使我进一步了解了污水处理的工艺流程，让我更加深刻地认识到了污水处理的重大意义，增强了节约用水和环境保护的意识。
环境是人类生存与发展的基本前提，而人类的生产、生活活动对环境造成的影响是无所不在的。作为一个未来环境工作者，我深刻体会到自己所背负的任务有多么艰巨。这次走访调研不仅强化了我的专业知识，还提高了我的综合职业能力、独立思考能力、实践技能、爱岗敬业的品质，从而为今后能承担技术工作、生产工作和管理工作奠定了良好的基础。
在深入企业的走访调研过程中，通过与泰安市第二污水处理厂管理人员的沟通交流，我认识到：我们环境工程专业是一个非常有前途的专业，很多企业都需要我们环境工程的专业人才来治理环境污染问题。
专业毕业生的一个很好的就业场所。泰安市第二污水处理厂非常欢迎我们青岛农业大学的毕业生到其工厂就业。同时，他还就我们学校的课程体系提出了一些意见和建议，例如：多鼓励学生积极到与自己专业相关的企业等进行参观实习；要求学生打好坚实的理论基础；培养学生吃苦耐劳的精神等。在参观的最后，我热情邀请泰安市第二污水处理厂到我们青岛农业大学进行宣讲及招聘工作等，该厂表示非常乐意接受我们学校的毕业生。
“艰辛知人生，实践长才干”。 在深入企业的走访调研中，我学会了如何与人进行有效的沟通，如何将所学的理论知识学以致用，如何分析解决问题。同时，我了解了社会，开阔了视野，增长了才干，并认清了自己的位置，发现了自己的不足，对自身价值能够进行客观评价。这在无形中使我对自己有一个正确的定位，增强了我努力学习的信心和毅力。我会更加努力的学习科学文化知识，早日成为国家的栋梁之才，回报社会。
最新企业调研报告 2
一、企业参观与调研的意义
在进行了三年的大学学习生活后，我通过对物流基础的学习，可以说所有的有关物流的专业基础知识、基本理论、基本方法和结构体系，都基本掌握了，但这些只是纸上谈兵，并未将这些理论性极强的东西与实际运用联系起来。如果没有企业参观与调研，直接让我进行基本工作，我想我一定无从下手。因为我对物流行业的实际操作一窍不通。自认为平时对物流知识还了解的我们，只能成为一些只会纸上谈兵的学者，而并不能成为一个物流行业的佼佼者。
于是在坚信“实践才是检验真理的唯一标准”下，我认为只有把从书本上学到的理论知识应用到实际的物流实务操作中去，才能真正掌握这门知识。才能把自己打造成一个能为物流行业发展做出贡献的物流行业工作者。
而对于大学生来说，企业参观与调研的意义是重大的，它使我们在实践中了解社会的需求、在实践中巩固自己的知识；企业参观与调研又是对每一个大学生专业知识与素养的一种检验，它能让我们学到了很多平时在课堂上根本就学不到的知识实际操作的知识，既开阔了我们的视野，又增长了我们见识，为我们将来走向社会打下坚实的基础，也是我们走向工作岗位的第一步。
二、企业参观与调研的内容
（一）申通快递物流有限公司
申通快递的创始地是在上海，拥有247个独立的城市营业所，179个营业厅，1220个操作点，快递初创于1993年，是一家以经营快递为主的国内合资（民营）企业。基本覆盖到全国地市级以上城市和发达地区地市县级以上城市，尤其是在江浙沪地区，基本实现了派送无盲区。
公司奉行“团结、务实、开拓、创新”的企业精神，“快速、准确、安全、周到、”的服务方针公司经营十余年来，已深得广大客户的信任和支持。而这次我们参观的申通快递物流有限公司就是属于其中的一个城市营业所。
申通快递是我们专业参观调研的第一家物流公司，同学们都很兴奋。我们在坐了很长时间的车后，终于到达了目的地。在休息室，公司负责人给我们讲解了一些注意事项和参观安排，接着便开始了这次的参观。在公司经理的带领下，我们参观了公司部分工作环境，看到了物流工作的第一现场。
从开始的拣货到最后的发货，一系列的流程我们都有了了解：大件物品和小件物品通过不同的传送带进入不同的分拣区域，不同区域的物品分拣好后放在不同的规定区域，方便装货。因为我们是下午去参观的，所以有部分机械已经停止运作了，我们观察到了一部分的工作人员工作内容，收获了很多。同时经理也向讲述了他们在工作中遇到的'问题，如传送带是循环的，分拣的工人在分拣的过程中是按照序号分拣快递的，一旦有遗漏，就必须重新循环一次，就造成了时间上和劳力上的浪费。
结束参观后，申通快递的负责人又给我们做了一个简短的报告会，讲了物流行业的现状和未来发展趋势，也给我们这些即将毕业的学生关于就业提出了一些建议，让人受益匪浅。
（二）合肥宝供物流有限公司
宝供物流企业集团有限公司（P.G.LOGISTICS GROUP CO， LTD）创建于1994年，总部设在广州，是国内第一家经国家工商总局批准以物流名称注册的企业集团，是中国最早运用现代物流理念为客户提供物流一体化服务的专业公司，也是目前我国最具规模、最具影响力、最领先的第三方物流企业。
当前，公司已在全国65个城市设有7个分公司、8个子公司和50多个办事处，形成了一个覆盖全国并开始向美国、澳大利亚、泰国、香港等地延伸的国际化物流运作网络和信息网络，与国内外近百家著名企业结成战略联盟（其中包括宝洁、飞利浦、联合利华、安利、通用电器、松下、三星、东芝、LG、壳牌、丰田汽车、雀巢、卡夫等52家世界500强企业），为他们提供商品以及原辅材料、零部件的采购、储存、分销、加工、包装、配送、信息处理、信息服务、系统规划设计等供应链一体化的综合物流服务。合肥宝供物流有限公司位于安徽省合肥市新站区汴河路南现代物流园区。
我们首先是到达了四楼的会议室，由专人给我们讲了公司概况和工作流程。我们了解到此分公司主要工作区域分为立体仓仓库和平仓仓库，分别占地1000多m^2和一万亩。公司职员还给我讲了公司关于质量管理，安全管理和设备管理方面的举措。老师还邀请到了在这里工作的一个学姐过来，给我们讲了关于就业方面的事情，也解答了我们的一些疑惑。因为我们专业人数有点多，所以我们只参观了立体仓仓库，在公司职员的带领下，我们参观了该公司为联合利华保管提供的商品，了解了立体仓仓库的运作流程和注意事项，学习了很多书本上学习不到的知识。
（三）安徽安泰物流有限责任公司
安徽安泰物流有限责任公司（简称“安泰物流”）其承担了安徽烟草工业原辅材料、成品的仓储、养护、配送到调拨运输等物流业务。通过近几年的物流实践，安徽烟草工业现代物流已基本形成了较为完善的现代物流体系。
安徽烟草开展现代物流始于2001年底，由当时的省局公司对全省的烟草物流实施统一规划。按照当时的规划，安泰物流实行集团化运作，下辖5个烟厂物流公司，6大区域配送中心，17个地市物流公司（卷烟配送中心），形成一个遍布全省的物流配送网络。
组建安泰物流的目的，就是为了进一步提高安徽烟草生产经营管理水平，加强对行业物流的集中管理，以优化的业务流程为主线，推行“电子商务+现代物流”的业务新模式，实施专业化、独立化的物流运作管理，营造集商流、物流、资金流和信息流于一体的现代化物流服务平台，实现整体业务流程的高效率、低成本运行。
围绕黄山卷烟总厂统一管理、集中采购、多点生产、专业营销的生产经营实际，主要物流业务包括：烟叶、卷烟材料和五金配件等采购供应物流；厂内原辅材料、配件配送、条烟装箱收集和原料物资及卷烟的仓储保管等生产物流；卷烟调拨销售物流等三个主要环节。
安泰物流是我们参观的三个企业中自动化程度最高的，它的系统和体制也是最完善的。它分为三条大的传送带系统同时进行工作，除了一开始的货单输入和最后的装货，中间的过程都是自动化，无工作人员。
我们还发现了一条小的传送带系统，专门负责特殊烟的分拣，其他标准化的烟都是由大的传送带系统负责。分拣好的烟草都必须按照区域摆放，等待车辆装货。
三、总结
在老师的带领下，我们一共参观并调研了三家物流公司，分别是申通快递物流有限公司，合肥宝供物流有限公司以及安徽安泰物流有限公司。这几次的参观调研使我们能够在一线观察学习物流工作的操作流程和知识，能够了解物流现状。
现在的物流企业依然会有一些问题和缺点需要去完善，例如在申通物流参观时，经理向我们讲述的那个问题，这些都需要我们这些有可能在物流行业工作的人去解决，基础知识的学习必不可少的。
大学三年的学习中，我们一直都为了考试而学习，因为兴趣去学习物流相关知识的很少。老师在课堂上教授的知识过于枯燥，学生往往不能长时间去记忆和理解，失去了学习的兴趣。而企业参观调研是一种实践活动，能使课堂上枯燥无味的物流相关知识具象化，能够使我们更加简单深刻的记住这些知识，对于将要毕业想要就业的学生来说是一项很好地社会实践活动，为以后的工作打下一定的基础。
通过这几次的企业参观和调研，我也对物流企业的工作流程有了了解，平常一些在课堂上很死板的知识一下子鲜活起来，更加容易理解记住了。必须承认的是未来物流在社会中会越来越重要，需要的物流人才也会越来越多，物流的发展前景是很好的，只要你努力在这个行业坚持下去，你一定会成功的。
最新企业调研报告 3
一、困难企业基本情况
受国际国内经济大环境不景气的影响，我区规模工业企业也受到严重影响，很多企业出现开工不足、利润下降甚至亏损，企业生产经营面临极大困难，从六月数据看，利润总额亏损企业7户，亏损面12.28%；主营收入出现下降的9户，占辖区规模工业15.79%。主要表现在：
（一）产品价格大幅下跌致使企业停产。典型的是规模企业中的骨干企业长毅浆粨，公司产品主要是纺织业上游的原料棉浆粨生产，2011年主营收入79626万元、2012年主营收入82739万元。由于国际经济的不景气，对出口纺织业造成严重冲击，产品市场缩小，而国内产能严重过剩，使得棉浆粨价格大幅下跌，从2011年最高接近25000元/吨，下跌到现在不到10000元/吨，全行业陷入全面亏损局面，生产越多，亏损越大，企业被迫全面停产。今年以来仅靠代线业生成部分产品，1-6月产值仅8023万元。
（二）市场订单萎缩致使企业亏损。主要存在于酒类产业链相关企业，如思瑞包装、丽晶包装、佳阳包装等企业，生产业务主要围绕五粮液集团酒类包装进行经营，产品市场单一、客户单一，由于五粮液集团受国家宏观环境影响，销量减少，包装订单也急剧减少，致使这些企业没有订单和市场，只有停产或半停产，生产经营困难。20xx年6月分别完成销售收入13200万元、5202万元、500万元，同比增长分别3.57%、15.87%、25%。
（三）企业搬迁影响企业生产。由于部分工业企业处于城市规划区，即将搬迁，新厂区还在建设，旧厂区不能正常生产，使得企业生产处于下滑阶段，如处于三江口拆迁区域的怡源庆公司、处于西郊二二四拆迁区域的昌明机械、汇宝食品等。
（四）行业不景气影响企业生产。
二、20xx年退出规模企业情况及具有升规潜力企业
（一）20xx年退出规模企业情况。20xx年退出企业共5户，其中江南香料更名为石平香料、日报社印刷厂是经营困难退出、赛伦格是企业搬迁县退出、四方射钉企业搬迁罗龙产业园退出、中核建中南方公司是企业合并报表退出。
（二）具有升规潜力企业情况。20xx年具有升规潜力工业企业17户，由于企业规模较小，市场单一，受宏观大环境影响较小，生产经营基本处于正常状态。
三、20xx年下半年预测
在国际经济形势及国家宏观调控大背景环境下，预计下半年大的经济环境出现根本改变的可能不大，一些产能过剩的行业，如化纤纺织、业等，仍将处于很困难的阶段，而五粮液集团等酒类生产行业骨干企业，由于下半年旺季到来，市场产能淘汰进入尾声，加上自身产品结构调整体现成效，预计下半年会好于上半年，从而会带动相关产业链的.包装行业等好转。辖区整体工业经济发展应该好于上半年。
四、工作措施
（一）营造良好氛围。充分认识帮扶困难企业工作对于我区稳增长、促就业、保稳定的重要意义，进一步统一思想，从全区经济社会发展的大局出发，采取有效措施，积极引导和帮助企业化解生存和发展压力，增强发展信心。广泛运用新闻媒体加强宣传，深入挖掘我区企业在积极应对严峻形势、加快企业转型升级方面的先进做法与成功经验，充分调动企业家的积极性，发挥企业的主体作用，切实在全区上下营造政企联动、共渡时艰，迎难而上、逆势有为的浓厚氛围。
（二）开展企业培育帮扶。一是帮扶企业拓展市场。指导企业转变思想，优化营销策略，努力开拓新的市场。积极搭建产销对接平台，支持企业创新商业模式，扩大销售，减少产成品库存，降低企业资金压力。二是指导企业实施技术改造。在充分市场调研的基础上，通过技术改造，提高产业工艺和技术含量，增加产品类别，扩大产品市场占有率，提高市场竞争力。三是鼓励企业开展员工培训。以稳岗为中心，鼓励企业利用停产、半停产和调整的间歇期，开展轮岗、转岗培训，做到不裁员或少裁员。针对生产经营困难的企业，加强企业经营者和企业员工的法制宣传教育，督促企业经营者履行社会责任，妥善处理下岗员工。四是加强企业政策咨询。将中央、省、市、区政府近期出台的扶持企业发展政策信息汇编成册，编印成扶持企业相关政策信息汇编下发各企业。同时，组织专人到企业进行政策宣讲，努力为企业应对经营困难提供信息支持。
（三）积极帮助企业融资。针对企业资金紧张的问题，积极协助企业申请政府扶持资金，主动与市、区有关部门协调，跟踪资金落实情况。召开银企座谈会，搭建平台，为银企合作穿针引线。积极向金融机构推荐信誉好、技术领先、发展前景好的优质企业和项目，鼓励金融机构为有资金需求的企业提供资金贷款，以解决企业融资困难。
（四）进一步减轻企业负担。会同区监察局，坚决制止乱收费、乱摊派、乱罚款等损害企业利益的行为发生。按照有利于企业发展，方便企业办事的原则，把握政策，改变执法检查方式，简化办事程序，精简企业参加的各种会议，清理涉及企业的评比达标表彰项目。提供上门服务，以尽力降低企业经营成本。
（五）督促竣工项目尽快产能达标。2012年底我区竣工项目18个，区级财政资金补贴178万元。今年上半年竣工项目9个。我们将切实加强政策服务和要素保障，力争27个项目新增主营业务收入10亿元以上。同时，加快在建项目叙府酒业“李庄迁建工程”、岷江集团“新增年产60台（套）pvc单元化成套节能设备技改”等5个项目建设进度，力争提前竣工投产。
（六）切实抓好企业协调服务工作。切实抓好煤、电、油、运和重要原材料等要素保障工作，将生产要素向重点企业倾斜，确保企业的正常生产经营。做好要素保障的应急预案，加强需求变化预测；加强与市上相关部门的汇报、衔接，加大要素供应计划指标争取力度；强化安全生产，切实加大对企业周边环境的整治力度，维护企业正常生产秩序。
五、需要解决的困难和问题
（一）督促五粮液千亿技改工程加快推进。据了解，五粮液千亿技改工程目前已停工缓建，建议市政府督促五粮液集团加快方案论证，尽快推进该项目建设，带动区域经济发展。
（二）督促丝丽雅超细竹碳纤维项目尽快入库。据了解，丝丽雅集团总投资7.8亿元超细竹碳纤维项目今年6月已备案，请督促丝丽雅集团此项目尽快入库，开工建设。
（三）请求同意我区规划建设宋家产业园。在新一轮城市总规修编中已经明确，李庄不再发展工业，盐坪坝产业园规划面积仅2平方公里，已使用1.14平方公里，象鼻产业园作为北部新城的组成部分，且以物流为主，我区工业发展的空间严重不足。在充分调研的基础上，我区于4月19日向市政府请示，请求同意规划开发宋家产业园。（详见《市区人民政府关于规划开发宋家产业园的请示》）。5月24日我区根据市级相关部门提出的修改意见，完善方案后再次向政府提出了请示。现请市经信委支持我区提议，协调市级相关部门，促成市政府同意我区规划开发宋家产业园。
（四）企业个数考核纠正。由于我区20xx年规模以上企业中石平香料系江南香料更名，在上半年市统计局月度通报中，两个企业同时存在，企业总户数58户。市政府在下达工业目标时按照规上企业总户数58户，净增8户下达我区。但6月市统计局通报已剔除江南香料，总户数更改为57户，致使我区规上企业总户数、净增户数指标全年完成困难。建议在年度指标考核时充分考虑此因素。
最新企业调研报告 4
为了解我市企业在经济企稳回升后所遇到的用工问题，进一步促进就业、发展经济。我们在全市范围内组织开展了关于企业用工情况的调研，分别从8个县区中各选取2个对本县区有代表性的企业走访调查，此次调查共涉及16家企业，其中国有企业6家、私营10家。被调研企业覆盖到的行业有采矿业、制造业、电力、燃气及水的生产和供应业、建筑业、住宿和餐饮业、房地产业等企业用工主要行业，就企业用工现状、是否存在招工难问题和成因等几方面内容开展调研。
一、企业的用工现状
金融危机给我市不同企业带来不同影响，在经济企稳回升的情况下，预计20XX年春季会增加52个技术性工作岗位，同比增长4.5%。
我市以电厂、自来水公司为主的国有企业，在用工上受金融危机影响较小，用工情况稳定，在受访的国有企业中，末与末单位从业人员基本无变化。在是否存在招工难方面，由于我市国有企业大多属于垄断行业，待遇好、福利高，对普通工人很有吸引力，企业在招工用工上有很大的挑选余地。
而私营企业在经济企稳回升的情况下，企业用工波动较大，且依据行业的不同而体现出不同程度的招工难问题。被调查的10家私营企业，末单位从业人员为2111人，较末单位从业人员增加13.43%，预计20XX年春季会新增250个新增岗位，同比增长11.84%。新增岗位主要集中在建筑领域和技术性岗位上，而目前我市劳务市场以普工和年纪偏大的下岗职工为主，因为年龄结构、知识结构的错位而出现劳务输出地的招工难现象。
采矿业受金融危机的影响较大，目前企业用工人数较上年有所减少，在经济企稳回升后有望增加。以亨通矿业为例，三季度时，企业的主营业务收入为5234万元，单位从业人员为98人，受金融危机影响锌价的持续走低，市场的不景气和新《劳动法》的实施使企业用工成本增加，农民工工资浮动较大；生产时间相应减少、销售下降，在企业生产不饱和的情况下，用工的数量迅速萎缩，底单位从业人员减少为56人，在随着国家储备政策、贴息政策的相继出台和经济形势的逐步好转，企业从二季度起逐渐出现回暖迹象，企业从业人员基本稳定在85人。
制造业技术人员紧缺。调查的天成丝业、昊华公司、旬阳烟厂、开源建材等企业，虽然也受经济形势的影响，有的企业处于减产、半停产状态，但是与采矿业相比受国际价格因素影响较小，由于生产原料属当地农副产品，产品销售市场也是周边地区，加之企业采取多种措施，使职工队伍相对稳定，但是由于这些企业产品技术含量相对较高，要求职工具备一定的职业素质，造成企业对技术性岗位相对紧缺。
住宿餐饮业和建筑业出现用工短缺。受我市经济发展和高速路建设的影响，我市住宿餐饮业和建筑业发展迅速，不同程度出现用工短缺，尤其缺乏年轻的务工者。
预计，私营企业随经济形势的好转20XX年春季用工有望增加，但是招工难问题尚待解决。
二、企业用工短缺的成因
通过对企业的调查走访，可以看出，随着市场经济的纵深发展，人力资源的供需矛盾凸显，企业招工难与求职者就业难问题同时显现，主要表现：
一是招用的青壮年劳动力短缺，目前我市劳务市场上求职的工人多数年龄在35岁以上。而用工最为短缺的建筑业、住宿餐饮业由于行业特点，希望招聘18-30岁之间的青年务工者。这样造成供需方年龄结构的错位。
二是工资待遇同求职者愿望有差距。一方面企业受金融危机的影响，利润空间有限，愿意支付的用工成本相对较低，而另一方面随着生活费用的上涨，求职者的预期薪金增加，两者的矛盾导致就业意向难以达成。
三是工作强度大的企业招工难。工作强度大的企业与被聘人员之间的双向选择，一般年青人倾向于到发达地区做能够获得高收入的工作，而不愿到经济落后地区薪水不高而工作强度大的企业里谋职。就拿兴科房建公司来说，聘用小工每天工资由过去的30、40元涨到60元，技工工资达到每天100元水平，但仍然会出现招工紧张的现象。
四是法律意识淡漠，给用工单位带来隐患。新《劳动法》的颁布，更加体现了以人为本的理念，更加健全、完善了社会保障体系，也依法约束了用人单位。但在具体操作过程中又曝露出一些不尽完善的地方。比如，企业招用的一些简单劳力，月工资几百元，但与企业签订合同后，企业就要依照《劳动法》给工人购买养老、医疗、工伤、大病等险种，除企业按规定予缴纳外，个人缴纳部分要按照社会平均工资水平的比例缴纳，而社会平均工资水平又远远高于其基本工资，也就是说工人要从本来就很低的薪水中拿出不少钱来购买保险，这样就会导致很多工人不愿意企业给买保险，也会使用人单位不知如何是好。
五是当地求职者整体上文化、技术水平不高，缺乏必要的系统的职业技能培训。据了解，在我市农村富余劳力中，初中以下文化程度的占绝大多数；高中、大中专以上文化程度的'只是少部分；有初级以上技能的更是少之又少；下岗失业人员中普工占了绝大部份。
六是人才的培养远不能满足企业的用工需求。培训与中小企业的用工需要缺乏必要的衔接，学校培育的普通人才企业用不上，企业需要的专业人员学校未培养，造成中小企业招工难，特别是招技术工人难。
三、多种措施解决招工难、就业难的矛盾
招工难、就业难的问题看似一种悖论，但是却又是一个非常现实的问题，一方面企业招不到可用之人，另一方面剩余劳动力闲置造成失业，对经济发展、社会稳定有着极大地危害。要解决这个发展中的难题，必须采取多种措施从就业环境、优惠政策、加强培训几个方面加以解决。
1、改善就业环境。
一是建立劳动力市场大系统，使信息能在企业、培训学校、求职者三方自由流通，提高培训教学针对性、减少企业招聘成本、缩短劳动者待工时间。
二是加大宣传力度，改善就业观念。通过宣传典型的方式，激励求职者爱岗敬业。工会、共青团、妇联、劳动社会保障局等有关部门应积极宣扬在我市境内私企、外企中诚实劳动、爱岗敬业的职工群体，彰显他们的先进事迹。在评选各类劳动模范、优秀青年、三八红旗手等荣誉称号时，有意向私企、外企的第一线劳动职工倾斜，引导劳动力受聘于民营企业，为当地的经济建设服务。
2、继续提供优惠政策。
一是政府对企业实施相关优惠政策，如减少困难企业保险上缴比例，增加轮岗补贴、特殊技术岗位补贴等方式，减少企业用工成本，帮助企业吸引和留住高技术人才、在保障劳动者权益同时减轻劳动者保险费用负担。
二是政府对务工人员提供便利服务政策，解决子女入学问题、廉租房问题、医疗卫生等涉及生产生活的问题。
3、加大职业教育培训。
一是加强校企联合办学，培训人才。学生在校经过一段时间的理论基础学习后，可安排到企业顶岗实习，企业根据学员工作绩效发给一定劳动报酬。经过实践，使学生在中专职高毕业前就成为熟练工人。毕业后招工入厂就能成为企业技术骨干，又可获得较高的工资收入。
二是开展灵活办学，将长期培训与短期培训结合起来，将日间学习和夜校、节假日学习结合起来。不仅要有长期的专业知识的培训，更要有短期的实用技术的培训；培训时间不仅局限于白天的日常教学，还可以有针性的开展夜校和周末学习班，提高教学的灵活性。
三是加大对创新型人才的培养，企业需要具有高技术有创造力的人才来促进企业的发展，应在教学中注重启发教育、通过创新比赛等方式激励学员动手动脑，积极思考，为技术创新培养人才。
四是将就业宣传工作前移。提早动员鼓励一批初中毕业生，报考职业学校，学一技之长，为将来走出社会打下良好的就业基础。
4、增强法律意识。
企业和务工者都应增加法律意识，企业应认真执行《劳动法》与员工签订劳动合同，参照地区行业平均劳动工资标准确定工资额，适当提高员工工资福利待遇，节假日、平时加班等超时劳动应按劳动法的有关规定支付相关的劳动报酬，依法为全部员工缴纳养老、工伤、医疗等社会保障费用，维护劳动者的合法权益。劳动者本身也应提高法律意识，意识到各种保险的缴纳是为保护自身的合法权益，应主动用法律来保护自己，而不能只看到眼前利益，拒绝企业给办理相关保险。
最新企业调研报告 5
根据供销社关于开展全社有企业调研的通知精神，我社高度重视，并对县供销社社有企业发展情况进行了认真总结和分析，现将我社社有企业发展情况报告如下：
一、当前社有企业基本情况
县供销社社有企业共1家。2013年经县政府批准同意由供销社全额出资成立县贸易有限责任公司，该公司注册资金70万元，主要经营范围：边销茶批发、烟花爆竹、农业生产资料、中药材收购、野生菌收购、废旧物品回收、干杂果品、日用百货、花茶、烟草专卖等。目前，该公司目前由供销社职工经营管理。
二、理顺联合社与社有企业关系情况
按照中央、省、关于供销合作社社有企业改革的有关要求和安排部署，县供销社坚持为农服务宗旨，以增强活力与强化监管相结合，明确联合社与社有企业各自职责定位，实现联合社机关和社有企业各司其职、协调运转，充分发挥好联合社在把握社有企业为农服务方向、社有资产监管、促进社有资产保值增值方面的监督职能作用，推动社有企业提升为农服务能力，加快建立健全现代企业制度，推进资源整合、业务拓展、产业升级和品牌培育，推进社有企业改革发展，加快企业转型升级，实现企业做强做优。
（一）明确联合社职责定位，科学界定联合社与社有企业的权责边界。县联社是本级社有资产的所有权代表和管理者，完善社有资产管理办法，搭建社有资产经营管理平台，落实社有资产出资人代表职责，探索对社有企业的多种管理方式。尊重社有企业的市场主体地位，让企业面向市场自主经营、自负盈亏、自担风险、自我约束、自我发展。
（二）完善组织架构，搭建起县本级的“联合社+社有企业的组织架构。建立完善社有资本监督管理制度体系。构建多方参与的监督机制，完善县本级社有资产管理办法，建立企业“三重一大”制度，加强对本级社有企业资产监督管理。
（三）做实做强社有企业方向发展。社有企业要实现授权范围内的社有资产的优化配置和高效运营，优化社有资产结构，实现社有企业提质增效。通过资本整合、企业合作、注册品牌等方式广泛开展联合与合作，加大为农服务领域的投资力度。
（四）县本级企业实行经营管理预算制度。联合社机关采取以管资本为主的方式加强对社有资产的监管，履行出资人职责，规范资本收益和使用管理。
（五）逐步建立职业经理人制度。通过公开选拔、个别引进、高薪聘任等形式，加快推进企业管理人员的职业化、市场化、专业化，建立留住优秀人才的长效机制，积极探索实行股权期权等中长期激励制度。
三、社有企业改革发展的主要做法
近年来，县供销社紧紧抓住供销综合改革机遇、按照“因地制宜、寻找突破、发展特色、壮大自己”的思路，进一步创新经营机制，改进服务方式，把社属公司建成了布局合理、产权清晰、功能键全、运作规范的新型企业。
（一）构架为农服务体系，初步形成“上下贯通、双线运行”的经营管理模式。结合实际，以县--中心乡镇--集中村为主线，对已建成的农资经营服务网点6个和再生资源回收网点11个，在运行和管理机制上，积极在县城建设有一定规模、设备较为齐备的再生资源回收站为主体、带动基层再生资源回收点开展经营和回收服务，探索出一条由联合社+基层社之间的行业指导管理和由“贸易公司+基层服务网点或再生资源回收站点”完成经营服务职能的“上下贯通、双线运行”的经营管理模式。
（二）以项目建设为引领，推动农特产品产业发展。积极争取浙江援建资金240万元，建成高原生态野生菌供销一体化项目。项目建成后，至少带动1500户农牧民参与到该产业中来，实现公司+基地+农户和收购、加工、销售一体化的经营模式，有利于带动农牧民采集、销售、务工等增收，具有较好的经济和社会效益。
（三）多措并举，打造“壤巴拉”品牌。按照《食品安全法》的要求，依托县贸易有限责任公司，正在申请办理将已注册的qs质量安全生产许可向食品安全生产许可sc转换过度。
筹措资金6万余元，注册了食用菌类“壤巴拉”商标2类、申请并受理保护9类，图形商标保护5类，申请设计著作权1个；申请注册中英文网络域名4个，壤巴拉手机域名1个。争取并获得第一批“净土”商标授权。
四、存在的问题和困难
近年来，我社尽管在社有企业改革发展上做了一定的工作，也取得了一定成效，但一些深层次的问题和困难还依然存在，主要表现在：
（一）社有企业规模偏小，缺乏市场竞争力。社有企业经营规模偏小、带动能力不强、抗御市场风险能力低，而且经济基础比较薄弱，经营模式单一，经营方式落后，扭亏增盈的根基不稳固，发展后劲不足。
（二）社有企业机制还比较落后。社有企业经营观念没有从根本上转变，发展思路不广，依然保持传统经营理念和固守传统的经营方式。
（三）资金投入不足，企业融资困难。社有企业由于自身资本积累速度慢、能力弱，且流动资金季节性需求突出，企业资金投入不足和融资困难的问题，一定程度上制约了社有企业发展。
（四）缺乏专门管理人才。目前供销社干部职工队伍的`状况与新时期发展社有企业的要求不相适应，缺乏专门管理社有企业人才，成为社有企业改革发展的一大“瓶颈”。
五、下一步打算和对策建议
供销合作社是农村经济的重要组成部分，在脱贫攻坚进程中，也应该担负起一定的任务和使命，我们也要有决心和信心，不断更新观念，努力克服困难，推进社有企业的改革发展。
（一）坚持体制创新，推进社有企业改革。要以“建立科学的决策机制，高效的经营机制，开放的用人机制，灵活的分配机制，有效的激励机制”为目标，采取合作制、股份制、股份合作制等多种形式，实现社有企业产权多元化。积极实施开放办企业，民主办企业，广泛吸纳承认公司章程的社会经济组织等加入企业，请贤才、引能人，让社有企业真正活起来，真正发展起来。
（二）利用农村合作组织平台，切实做好服务工作。要联合一切愿意加盟供销社的经商大户和自然人，互利互惠，结成为农服务的联合体，形成开放式的经营服务氛围。利用专业合作社、村级综合服务社等平台，将社有企业的服务阵地前移，网点下伸，拉长服务链条，在完善物资供应功能的同时，强化产品销售服务，通过产品包装注册，打造社有企业品牌，积极创造条件，培育龙头企业。
（三）引进现代流通模式，改造社有企业传统经营网络。要围绕日用消费品、农资商品两大重点以基层供销社和村级综合服务站为末端，建设村级店、农家店，积极发展连锁网络，扩大销售诚信服务，为城乡居民生产生活提供服务。
（四）坚持以人为本，强化队伍建设。加强培养和造就一支务实能干，吃苦耐劳，敢于奉献的团队。要打破供销社过去用人上种种条条框框的限制，打破身份、资历限制，树立开放意识，面向社会，公开招聘经营管理能人，使供销队伍有一个大的提升。
最新企业调研报告 6
针对目前企业所得税减免税管理中存在的跟踪问效和使用监督不到位、管理粗放等问题，为进一步加强和规范新形势下企业所得税管理，不断提高所得税管理质量和效率，充分发挥所得税宏观调控职能作用，按照上级要求，结合我地企业所得税管理实际，我局对享受企业所得税减免税政策的某一露天铜矿企业开展减免企业所得税的跟踪问效调查工作，在调查研究的基础上，对在新税法框架下进一步加强企业所得税管理工作提出建议。现将调查情况报告如下：
一、基本情况
企业所得税是一个具有较强的调节功能的税种，国家通过所得税政策参与企业的利润分配，以调节企业的利润水平，实现其调节社会经济发展的职能。税收优惠是发挥其调节功能的重要手段之一，它通过国家对所得税的转让，给企业以更多的留利，来促进企业税后收益的提高。20xx年，我局对某露天铜矿企业审批各项税收优惠万元。其中：减免所得税审批金额万元；技术改造国产设备投资抵免企业所得税，审批金额万元；正常损失的报批减免万元。
二、执行税收优惠政策的措施
在坚持聚财为国、执法为民的宗旨，坚持组织收入原则，严格按政策办事，坚决防止和抵制违反政策的做法基础上，一是加强组织领导，成立了专门的审批领导小组；二是加强宣传，采取形式多样的宣传方法，不仅仅通过媒体进行宣传，而且开展送政策到企业等活动。三是加强服务，开展一站式服务，只要企业提出申请，在最短的时间内完成各项优惠政策的审核、上报、备案等各项工作。四是加强跟踪问效，对享受企业所得税减免税政策的企业开展减免企业所得税的跟踪问效工作，改变重审批、轻管理的状况，全面掌握所得税减免税款所带来的经济和社会效益，积极适应所得税科学化、精细化管理的要求。通过广泛的宣传和深入细致的服务工作，税收优惠工作取得了很好的成果，对于稳定社会秩序、促进经济发展起到了积极的作用。
三、目前政策的执行过程中存在的一些问题
（一）免税、减税期限长，造成税收收入和税收管理漏洞。铜矿开采企业属于利润水平较高行业的企业，由于盈利空间较大，有充足的货币资金用于缴税，很少有资金困难的问题。企业在享受企业所得税免税、减税赚足收益后，或者几年后资源枯竭、利润水平下降、出现更赚钱的行业，投资者们会运用税收筹划，注销或解散原有企业，换个地方再新办其他企业，用以继续享受另一新办企业的所得税优惠，从而造成税收的流失。从近些年企业的寿命周期观察来看，许多中、小企业的存在时间在十年左右，有些企业的寿命则更短。企业在三、五年内正是企业的利润高增长期，在这个阶段使企业享受较长期限的企业所得税免税、减税优惠，不利于税收收入的增长，投资人会更热衷于税收优惠的筹划，其结果是企业所得税纳税人的总数增加较快，而入库企业所得税增加缓慢，形成企业所得税收入流失的漏洞。
（二）铜矿开采行业的普遍优惠，造成经济发展失衡。投资人投资办企业最关心的是投资的回报，投资决策的关键因素是税后利润的高低，投资人对经济发展是否平衡并无热情。经济发展综合平衡确实不是投资人的事，而是国家经济管理部门的事情。发挥税收优惠政策的'作用，能够促进经济的发展。如果税收优惠政策是针对某些行业或某些企业的，则会促进该行业该某企业的发展；如果税收优惠政策是普遍性的，将促进各行业的发展，特别是促进利润水平高的行业或企业的发展。在投资者追逐利润最大化的同时，使利润水平高的行业或企业，发展更快；使利润水平越低的行业或企业，发展会更缓慢。这种税收优惠，促进经济发展的同时，势必造成经济发展的不平衡。铜矿开采企业的发展，大量的增加了增值税、矿产资源税等税收，改变了多年的经济落后的面貌。享受企业所得税免税优惠的，绝大部分是这些企业。由于投资人看好当地矿产资源，更认准企业所得税的优惠，从而加大了资金投入，加快了矿产资源的开采步伐，使当地经济增长有了较大的跨越，但也使祖祖辈辈留下的矿产资源遭到了前所未有的破坏。现行企业所得税对企业实行普遍优惠的政策，无疑鼓励了投资者向采矿业的大力投入，加快了矿产资源的开采速度，加剧了矿产资源遭受破坏的进程，促进了经济的不合理、不平衡的发展。
（三）县、乡（镇）两级政府领导认识不到位，阻止优惠政策的执行。近年来，铜矿开采企业税收收入的大幅度增长，县、乡（镇）领导都为此而兴奋，且成绩大多归功于县、乡（镇）两级领导的对外招商引资的不懈努力和大力发展当地经济的结果。他们并不认同企业所得税优惠政策促进投资者投资的作用，并不领情税务机关落实企业所得税优惠政策所做的工作。恰恰相反，认为上级不应该出台这样的减免企业所得税的优惠政策，税务机关不应该执行这样的减免税政策，减免企业所得税减少了财政收入，直接影响了他们的政绩。因此，有的县政府领导找县国税局长，给国税局长开会，以不行文的形式明确指示减免企业所得税要经过县政府同意，否则不得减免。县国税局执行税收规定势必得罪当地政府领导，如果执行县政府的规定则违反税收政策，致使其陷入两难境地。
四、改进意见和建议
（一）改变普遍减免铜矿开采企业所得税的政策，明确个别企业不予减、免企业所得税。目前，资源开采行业较高的利润水平刺激着投资者向该行业的大量投资，造成经济结构和资本结构的不合理配置，矿产资源的掠夺性开采造成地方资源的破坏和浪费，大量的矿山尾矿又造成环境的严重污染和破坏，以至于当地群众对这类企业的不满，对税务机关为这些企业减免企业所得税不理解。从税收调节经济的角度，解决这一问题的关键是改变普遍减免铜矿开采企业所得税制度。对于生产加工过程产生大量废水、废渣、废气等对环境造成污染、破坏的企业，规定不得减免企业所得税。这样一来，既缓解了当地群众与税务机关的矛盾，又使企业所得税减免税优惠政策更加理性化、更加科学化的促进经济合理的、可持续的发展，更好的发挥企业所得税减免税调节经济的重要作用。通过企业所得税的减免税优惠对需要扶持、鼓励、发展的企业给予免税、减税照顾，促使其加速发展；对国家限制发展的企业不予减免税，促进经济的平衡发展。
（二）合理确定减免税期限。企业减免税期限的长短决定投资人投资企业积极性的大小。减免税期限越长，减免税额越多，投资人从投资办企业中获得的利益就越多，吸收的投资也越多，地方经济发展得就越快；减免税期限越短，减免税额就越少，对投资人投资办企业的吸引力也越小，企业数量少规模小则经济发展自然缓慢。因此，应合理确定企业所得税减免税优惠期限。在享受减免税期间内，企业年收入利润率在30%以下的，实行免税，年收入利润率在30%以上的可考虑按一定的比例减税，不实行全免。这样做既促进了当地经济发展，又增加了企业所得税收入，同时也有利于纳税人提高和增强纳税意识，促进税务机关潜心研究企业所得税的管理。
（三）加强企业减免所得税的管理。在确定对企业定期减免企业所得税的基础上，按《企业所得税减免税管理办法》规定的程序进行审批。为了防止企业在税收征收管理范围方面的争议，要正确落实企业所得税优惠政策。对于能够确定为定期全额免征的，应于符合条件时一次审批到截止日期；审批之前有应纳税所得额的预缴入库；审批后退库。对于不能确定为定期全额减免税的，分年度审批；各年度实现的所得税预缴入库，批准减免税后将已预缴的所得税退库。
为防止投资人策划利用企业避税，鼓励企业持续、长期经营，应定期对享受减免企业所得税的企业进行跟踪问效，通过对有关数据、资料的归集和有关指标的分析，了解和掌握已减免的企业所得税税款的用途、去向及所发挥的作用，促进企业在减免税期间及时、准确的进行企业所得税纳税申报，准确确定所得税税基，保护国家利益和纳税人合法权益。
最新企业调研报告 7
近年来，随着国有企业改制的不断深入，地方国有企业审计国有企业审计对象大幅度减少，企业审计逐渐呈现出淡化趋势。随着经济和社会的发展，当前企业审计正面临着新的机遇和挑战，强化企业审计职能既是审计机关的法定责任，也是审计适应经济结构转型实现自身职能转型的现实需要。在此我拟就地方审计机关企业审计的现状作些初步分析，并对如何加强企业审计作些理性思考。
一、当前企业审计面临的现状与难点
（一）企业结构发生了深刻变化。我市为适应地方经济发展而相继组建了一些国有控股公司，这些公司的经营业务包括：负责基础设施、基础产业、支柱产业“两基一支”等社会经济发展瓶颈领域项目的融资、投资、建设监管、运营监管、投资回收和相关债务清偿；负责城市可经营性资产的经营和资本运作；它们在全市国有资本中所占比重较大，且在地方经济建设中发挥着举足轻重的作用，企业运行所依托的法律环境较为复杂，且要求的计算机业务水平较高，如果审计人员没有一定的专业水准，不懂电算化和业务系统审计，审计工作将难以有效开展。在评价其经济行为的目标性和效率性时，也有诸如经济效益和社会效益等因素需要综合考量。这对于审计人员的专业水准提出了很高的要求。
（二）企业审计力量大幅削弱。一方面，随着审计工作重点逐步由企业审计向财政审计、固定资产投资审计和经济责任审计等方面转移，审计机关投入企业审计的力量已逐步减少。业务量的大幅减少导致平时缺少练兵，而方方面面的工作考核又更多倾向信息化和宏观性，导致新进局人员往往对企业审计技能的积累重视不够，业务能力有待提升。另一方面由于企业的成本费用核算相对要复杂些，愿意认真学习、钻研企业审计知识的人员也较少。企业审计业务人员少，不利于今后企业审计工作的开展和形势发展的需要。
二、深化企业审计的几点思考
当前地方审计机关企业审计面临困难的原因是多方面的，既有经济发展的原因也有体制机制因素，但是我们在实际工作还是要调整思路、主动出击。我们认为现阶段企业审计可在以下几个方面加以探索：
（一）把握全局，突出重点
李金华同志指出，企业审计应坚持“把握全局、突出重点、重在整改、提高效益”的要求。为此，我们首先要全面了解掌握审计机关管辖范围内国有企业的总体情况，了解管辖范围有哪些国有企业，它们的规模特点、效益等情况，建立起审计对象信息库，收集有关的报表资料，并对这些审计对象进行动态分析，在此基础上确定哪些企业属于审计监督的重点对象。其次，在对一个具体的'企业进行审计时，先必须对这个企业的总体情况有一个基本的把握，要详细了解被审计企业总体的机构设置、资产构成、工作流程、资金的主要流向、内部控制等情况，不仅审核财务数据，更注重对非财务资料的审计，向管理、制度、决策等领域延伸审计触角加强综合分析，挖掘审计深度。在全面掌握企业总体情况的基础上，确定审计的重点、关键点，对占比较大的资产、负债和损益项目作重点分析，弄清楚以下几点：
1.企业至审计日净资产状况及其构成，即企业有多少“家底”；
2.企业资本结构是否合理，并对企业资产的流动性及长短期偿债能力作出评价；
3.企业收入构成及比重，重点是盈利能力和可持续发展能力分析；
4.企业基本业务流程和财务流程，查明是否存在重大违规事项或不规范的财务处理。并且对重大的经营事项追根究底，做到有放矢，切中要害。
（二）积极探索，提升效益
在新时期,企业审计应注意将财务收支审计与绩效审计有机结合起来，站在更高层次上，重点关注企业发展的目标和战略，从经营机制、管理方式、治理结构、投资状况、内部控制、信息系统等方面，全面、系统地检查和评价企业的经营管理活动的效率及效益性。企业创造效益包括创造经济效益和社会效益两方面。在考核经济效益方面，一是确定已实现的经营成果水平，主要是确定所实现的营业收入、营业利润、利润总额、上缴利税总额、资金利润率等各项经济指标水平；
二是审查计划目标的完成情况，主要是将被审计单位实际数与计划数、目标数相比较，确定完成程度；
三是与相关指标进行比较，进而总结其成绩并揭示其存在的差距。通过与被审计单位不同历史时期经济指标的比较，或者与其它单位、同行业先进水平等进行比较，可以发现存在的差距与不足，为进一步提高经济效益明确方向。
社会效益可通过以下几方面综合考量：
一是是否促进当地经济社会的发展；
二是是否提供更多的就业机会或者有效地帮助人民就业、创业；
三是是否遵守国家法律法规，维护并执行地方政策条例，在承担基础建设，改善投资环境，提高国家和地方实力或影响方面有哪些贡献。也可参照国资部门确定的指标，与企业达成情况做对比。
并且在审计中重点查找企业经营管理中存在的突出隐患，以及由此导致的国有资产流失等重大违法违规问题和影响企业经营绩效的问题，深入分析产生问题的原因，提出加强管理、提高效益的建议。
（三）更新观念，提高素质
新形势的发展对企业审计人员提出了更高的要求。无论是效益审计、财务收支审计还是计算机辅助审计，最终都是由人来实现的。现在的国有企业，经营规模、范围更大，管理理念更加先进，企业管理人员也比以前层次更高，有关企业的财务会计制度、会计准则变化很大。企业审计人员如果不与之相适应，不熟悉国家的宏观政策法规，不掌握新的会计准则制度，不了解企业发展的内外部环境，是很难发现问题并提出有针对性的审计建议；与以前的企业审计相比，现在的企业审计更应当侧重于为宏观管理服务。这就要求审计人员，不仅要会查账，还要会综合分析、总结，增强透过现象看本质的能力；熟练地运用计算机已不再是审计人员的特长，而是审计人员必须掌握的基本技能，“不懂计算机就会失去审计人员的资格”正慢慢地由危机变成现实。面对新的形势，审计机关应该重视对审计人员的培训，提高企业审计人员的综合素质，优化企业审计人员的专业结构的同时，企业审计人员自身也要有紧迫感，自觉加强学习，不断进取，了解和掌握现代审计的技术和方法，熟悉相关的业务和政策，努力提高自身的整体素质，适应形势发展的需要。
（四）结合内审，促进发展。地方审计机关企业审计在关注企业经济效益、社会效益的同时，更应关注企业的可持续发展能力，促进企业建立科学管理制度，强化内部免疫系统功能，帮助企业增强核心竞争力。所以必须与加强企业内审指导工作相结合。地方审计机关应加大对内审人员的培训和管理，不断提升内审人员的专业素养，帮助企业建章立制、规范财务管理，引导企业将内部审计工作重点从财务收支层面延伸到业务管理层面上，为企业经营决策服务，从而进一步提高了国有资本的运行效率。
最新企业调研报告 8
民族文化是衡量一个民族是否有发展潜力的一个标准，而企业文化则是衡量一个企业是否有竞争力的一个标尺。中国自加入世贸组织以来，各个领域的竞争已经开展，我国的金融领域也正逐步对外开放，作为在激烈的竞争环境下谋求发展的农村信用社来说，在竞争中求发展，在发展中树形象，在形象上抓内控，在内控下建和谐是目前发展的方向，而怎样创建和谐发展的信用社，企业文化的完善不得不提上日程。
一、企业文化对农村信用社的重要性
农村信用社企业文化是农村信用社发展过程中形成的，根植于全体员工思想中相对稳定的价值观、理念、宗旨、规范等。它决定着农村信用社的思维方式、价值取向、行为特征和企业特色。对于农村信用社的发展来说，企业文化可能不是最直接的因素，但却是信用社持久发展的决定因素。农村信用社作为一个金融企业，要想在知识经济时代把握住发展机遇，把自己做大、做强，在日益激烈的金融竞争环境中立于不败之地，必须重视企业文化建设，建立自己相应的企业文化体系。
二、农村信用社企业文化的构成
农村信用社的企业文化大致由以下几方面的内容构成：一是企业信誉。作为经营货币的特殊企业，其信用和声誉是极为重要的。二是服务质量。农村信用社工作的出发点是服务“三农”，支持地方经济的发展。所以我们必须树立“服务第一”的思想，花大力气搞好“优质文明服务建设”。三是企业道德。农村信用社企业道德必须有广泛的群众基础。只有在员工不断提高认识的基础上，才能形成大家能够共同遵守的行为准则，才能保证企业行为的端正。四是企业精神。农村信用社企业文化的核心内容是企业精神，企业精神作为一种精神存在，虽然是无形的，却在农村信用社的经营管理和员工意识中得到具体的、有形的体现。五是企业目标。农村信用社的目标是农村信用社企业文化追求的动力源。六是企业规范。如果说前五项内容是农村信用社企业文化中的“软件”，那么，企业规范就是农村信用社企业文化的“硬件”部份。农村信用社规范主要是指农村信用社的规章制度，组织机构以及工作、管理程序和标准等用文字表达的内容，它是农村信用社在一定时间内的“定格”，并为维护相应的企业文化软件服务。七是企业环境。在当前深化农村信用社改革的过程中，在外部为农村信用社创造一个宽松的'经营环境，在内部给职工创造一个良好的心理环境和工作环境及人际关系，是一项极为重要的工作。这种企业环境的创造也体现出农村信用社整个企业文化建设的水平和成效。
三、农村信用社企业文化的现状
（一）文化理念不够明确。文化理念是员工应该遵循的价值观念和行动规范，一般包括信合精神、形象标语、座右铭、员工手册、社歌、宣传册等内容，可以用凝炼的语言、生动的形象进行准确表达。由于农村信用社长期以来体制不清、产权不明、行政分割，缺少统一的规划，导致在文化理念的表达上含糊不清，不能给客户留下深刻的印象。问到文化理念，信合员工也一时难以回答。
(二）缺乏现代经营理念。企业文化源于企业的各项经营活动，同时又促进企业的发展。而大多数农村信用社的领导、员工对这种辩证关系认识不深，造成只重视信用社的业务经营，而忽视企业文化建设。当前农村信用社的一些干部缺乏现代金融管理知识，缺乏管理现代企业理念，求于安稳，满足现状，缺乏把农村信用社做大做强做优的意识。
(三）缺乏共同参与意识。企业文化是全体员工在实践中共同创造的，因此，农村信用社企业文化建设的主体是农村信用社的每一个员工。员工是企业发展的源泉，是农村信用社最大的内在资源。但由于长期以来受事业单位管理体制的影响，员工队伍管理松散，工作主动性不强，集体意识淡化，参与活动积极性不高，加上对企业文化认识不足，缺乏主动参与意识。
四、提高信用社企业文化途径的思考
农村信用社在目前必须要加强企业文化建设，从各方面进行认真的统一和规划，使农村信用社的企业文化建设有一个新的突破和提高。
（一）在思想上加强对农村信用社企业文化建设的认识和理解。在市场经济条件下，农村信用社作为农村经济发展的主体，必须重视自身的企业文化建设，要以战略的眼光，时代的意识，认真抓好农村信用社的企业文化建设。首先企业精神的建设要纳入农村信用社发展规划目标之中，列为企业经营管理非抓不可的一件大事，同时要借助各种宣传媒体，切实加强对农村信用社企业文化的宣传，使管理者和员工明白什么是企业文化，明确企业文化的作用，努力培育强化自己的企业精神。其次制订创建企业文化规划，引起广大职工对本单位企业文化建设的关注。
（二）各级农村信用社领导必须成为推动企业文化建设的中坚力量。农村信用社企业文化在很大程度上取决于领导者的决心和行动。领导应该带头学习企业文化知识,对企业文化的内涵要有深刻的认识,对建设本企业文化有独到的见解,对本农村信用社发展有长远的战略思考。要亲自参与文化理念的总结提炼,指导各个系统的设计,提出具有个性化的观点,突出强调独具个性和前瞻性的管理意识,通过长远目光、人格魅力和管理艺术,感染和影响职工发挥最大的潜力,推动企业科学和可持续发展。
（三）加强职工的道德教育，造就一支训练有素的职工队伍。加强职工职业道德建设是一项系统工程，是信用社企业文化建设的重要内容。信用社职工职业道德的形成要经过职业道德教育，形成职业道德观念，再上升至职业道德信念，从而养成讲职业道德的习惯，这样会使农村信用社的企业精神更显闪光点，文明服务更扎实，企业文化内含更丰富。农村信用社的发展必须要全体员工来关心，要自上而下，同心同德，群策群力，共同奋斗，这就要求员工必须要有“主人翁”意识，不能把自己当成局外人，对信用社漠不关心。
（四）增强“客户观念”，提高服务质量。要通过企业文化建设，真正树立起“客户至上，客户第一”的观念，真正树立起“高效地、最优地满足客户的需求”的观念；真正树立起“不断创造新的需求，寻求新的客户”的观念。离开“客户观念”谈“企业精神”和“主人翁意识”不是真正的企业文化。这种客户观念不仅要体现在组织目标和经营方针中，体现在金融产品设计上，更要体现在服务上，甚至体现在组织结构上。真正把“客户满意程度”作为评价我们工作好坏的标尺。
（五）强化以人为本的管理思想，让职工人尽其才。企业文化建设如何体现个性化和人性化，是关系到企业文化能否被员工认同并自觉接受的关键。企业文化以人为中心，要培养起职工自觉献身于农村信合事业的责任意识、价值标准、道德规范和行为准则，并使之被广大职工接受和认同，造成一种内部的动力机制。因此，在企业文化设计中，必须以人为本，让职工真正感受到企业文化的吸引并积极融入这种文化。
（六）加强多层次、多渠道的宣传工作，推动企业文化建设的社会认同和接纳。农村信用社向社会展示自己的企业精神和建设自己的企业文化，不是孤立地进行的，是要通过社会服务来实施完善。因此，农村信用社要重视做好自身的企业精神和企业文化的宣传工作，要采取多种形式，多层次、多渠道地进行宣传，增强自身环境文化气氛。通过宣传，让社会、企业和客户了解、关心，并参与评议，不断改进、充实、提高，让社会不断认同和接纳信用社的企业精神和文化。只有这样才能真正形成自身特色的企业文化。
最新企业调研报告 9
近年来随着房地产市场富强进展，我市新开住宅小区不断增多，加之原来的老旧小区，使得我市物业管理工作的重要性越来越突显，小区居民对物业方面反应的问题也越来越多，借机关工委要每名机关干部践行党的群众路线教育活动，深化基层进行调研要求之机，就我市小区物业管理方面绽开了调研。现将调研状况报告如下：
一、我市物业管理工作的现状
㈠小区物业管理的基本状况
物业管理这个行业随着我市近年来的住宅小区的不断增多而显得越来越重要，它关系到千家万户，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事业管理办公室，主管和规范北镇市物业管理行业，通过实行物业公司申报考核机制、建立专项修理基金制度、成立业主委员会、颁布相关法律法规等一系列措施，将全市的物业管理工作逐步推向法制化、规范化。
目前，我市楼房建筑面积245万平方米，其中住宅面积为175万平方米，办公面积40万平方米，商业面积30万平方米。有住宅小区147个，有28个小区由物业管理企业管理，其余小区部分由所属单位管理，部分由业主自行管理。
我市物业管理居住面积已有90万平方米，9家物业服务企业取得物业服务企业资质，物业从业人员80人取得从业资格证书，新建小区物业掩盖率达100%，我市的物业管理工作从过去的建管不分，到现在的建管必分、逐步走向市场化的管理模式，为提高物业服务质量，树立良好城市形象，发挥重大作用。
㈡住宅小区的特点
1、住宅小区档次差距大。从小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、有专人管理、绿地率高的高标准小区（例如盛华苑小区等），也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区，小区楼间距小，绿化少，车位少，无人管理，物业形同虚设。
2、老旧小区遗留问题多。由于历史的缘由和客观条件限制，我市部分居住小区建成时间较长，遗留问题多。有的小区基础设施差，配套不齐全；有的小区建设规模小，相关手续不完备；个别小区还是放开式的，给物业管理工作带来肯定难度。
二、存在的主要问题
1、物业管理服务行为不规范。尽管我市很早就成立了公共事业管理办公室对物业行业进行管理，也出台了许多政策和法规，例如《北镇市物业管理方法》对我市物业管理方面进行指导和约束，但是由于物业方面的广博性与繁杂性，我市对物业管理企业的管理和培训还远远不够，普遍存在着聘用人员未取得相关物业管理上岗证就上岗的现象，从业人员整体素养不够高，服务水平参差不齐。大部分物业管理企业服务不规范、不到位、服务质量差。
2、费率不统一，老旧小区物业管理服务收费率低。从物业管理服务收费标准方面看，从1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。从物业管理费收缴率方面看，收缴率高的如“港宇花园”达到98％，而有的老旧小区收费率低，更有甚者没有物业，只是业主自己交一点费用，用来作为垃圾清理和雇佣打扫楼梯的人工费用，造成收费难的缘由是多方面的，一是物业管理企业服务质量不到位。二是低收入群体经济承受力量有限。三是业主反映的问题得不到准时解决，引发居民不满心情而影响交费。四是业主对物业管理服务的消费观念尚未完全形成。五是各个小区标准不一，收费高的与收费低的相比认为不值，不愿主动交费。
3、业主大会、业主委员会组建难且运作不规范。业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业办法愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。具了解，我市大多数小区都没有成立业主委员会，有些问题只是个别业主私下向物业反映，而不代表集体的诉求。造成这种现象的缘由是：一是大多数业主熟悉不足，新的小区设施、管理要好一些，多数人认为没有必要；部分老旧小区开发的较早，那时没有特地的物业，只是开发商代管，由于赢利不高或收费率低等缘由，对小区弃之不顾，造成无物业管理的'`现象，其业主认为业主委员会更无必要，造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟识，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。三是业主参加意识不强，即使有业主委员会，其成员组成简单、人员良莠不齐，缺乏“有力量、出名望、善协调”的组织者。四是有些个别小区业主委员会虽然建立，但运作不够规范，管理机制不健全，无法真正地发挥其作用，最终不了了之，形同虚设。
4、物业行政管理体制尚未理顺。行使对小区物业行业管理职责的是市住建局下属的公共事业管理办公室，但这种职能指导性的职能居多，对物业公司真正约束的作用没有真正发挥出来。此外，物业管理涉及到房管、城建、物价、供电、供水、消防、公安等多个部门，有时各种冲突交织在一起，仅靠房管部门难以协调各方，简单造成物业纠纷投诉率高、调解率低的局面。
5、无物业管理的个别住宅小区物业维护、管理问题日益突出。我市尚存许多老旧小区，最早追溯到家属楼的时代，大多配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严峻等问题，加之规模小，户数少，大的物业公司不原接手，这些旧住宅小区目前尚无法开展物业管理，其中存在的诸多问题已成为广阔业主反映剧烈的热点、难点问题。
三、看法和建议
针对物业管理中存在的困难与问题，为了进一步加强我市物业管理工作，提高物业管理水平，提出如下看法与建议：
1、要完善物业管理源头监管。市政府相关职能部门要从源头上加强物业管理工作，仔细落实各项监管措施，从根本上削减物业管理冲突纠纷。一是市工商、建设等部门应广泛征集社会各界的看法和建议，着手制定物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。二是集中组织各个物业公司学习相关规范内容，组织物业相关人员进行培训，让其持证上岗，并要求物业公司保障其合法权利，削减人员的流淌性，让其服务能高效、持续、稳定。第三，要健全完善物业管理各项制度，建立市、乡镇、居委会、公事办等部门的综合协调和冲突纠纷调处机制，将物业管理纳入社区建设统一管理，乐观探究行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参加、相互监督的物业专项修理资金的缴交、保存与使用的新型工作方法，确保专项修理基金的足额归集和合理使用。
2、统一标准，提高服务收费率。制订统一的服务规范的同时制订统一的收费标准，提高或变动收费标准时要征求广阔。
最新企业调研报告 10
根据县政府统一部署，近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、镇组成了调研组，对城区各集贸市场物业管理情况进行了摸底调查，旨在加强城区集贸市场物业管理，改善市容市貌，创造良好的城市环境。
一、基本情况
城区现有各类集贸市场11家，其中菜市场4家，小百货市场4家，家居建材等专业市场3家。集贸市场的总占地面积约16万平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1万平方3家、1万平方米以上6家。总建筑面积约23万平方米，市场内共有门面约1650间，已出租约1080间，单元住房约1000户，已入住近750户。在区域分布上，新建居委会3家，分别是北河街、舒州农贸市场、秀狮商业步行街；彰法山居委会4家，分别是彰法山菜市场、零碑商贸市场、姚冲大市场和旺业大市场；舒苑居委会2家，分别是天柱山大市场和金源菜市；龙井居委会1家，是天柱山菜市场；天柱山镇1家，是皖镇(附：潜山县城区集贸市场基本情况调查表)。
二、现行管理模式
我县现有的集贸市场建设投资主体有二种：一种是政府投资兴建，如天柱山菜市场；一种是企业投资兴建，其余10家均属此类性质。在管理模式上，主要是四种：一是有专门管理人员，如天柱菜市场，该市场3月市场办管脱钩后由工商局移交商务局管理，县商务局组建了天柱市场服务中心，为自收自支事业单位，现有事业编制21人，负责天柱市场的管理工作。零碑商贸市场隶属商务局食品公司，食品公司安排2人，负责日常管理工作。以上两个市场管理人员工资及日常维护费用均从市场摊位和门面租赁费用上列支。二是由开发建设市场的企业聘请物业公司进行管理，共3家，分别是秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇。三是开发建设市场的企业聘请人员自行管理，共3家，分别是金源菜市、彰法山菜市场、旺业大市场。聘请人员工资由企业自行负担。四是无人管理的市场，共3家，分别是北河街、舒州农贸市场、姚冲大市场。
三、存在的主要问题
集贸市场是城市的一个窗口，是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现。从调查的情况看，我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出，与广大市民的生活需求极不相适应，已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节，也是城市管理的一个难点，存在的问题十分突出。具体来讲，主要是三个方面：
(一)综合配套服务设施不完善，存在安全隐患。
旺业大市场商户入驻后，开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进行管理，划定专门停车场，按标准收取物业管理费，但由于市场是开放性的，加上商户素质参差不齐，物业管理费不能收缴到位，物业公司经营亏损，后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外，其余市场各种车辆没有固定地点停放，导致市场的道路不畅，不少市场消防设施不齐全，消防安全隐患严重。个别市场设施简陋、陈旧，电线老化、大棚破损严重，急需整治改造。
(二)开发建设市场的企业建市场与管市场错位，权责不明确。
金源菜市临街门面经营早点和畜禽产品的商户经营垃圾随意丢弃，商户、消费者车辆乱停乱放，造成临街主干道污水横流、垃圾成堆，商户占道经营、人车混杂。姚冲大市场、旺业大市场内居民和商户建筑垃圾随意堆放，下水道堵塞、下水井盖丢失。上述情况在北河街、舒州农贸市场、彰法山菜市场、天柱山大市场等均不同程度存在。其根本原因是开发商借政府其自身即得利益获取后，经营市场、管理市场观念淡薄。一部分开发商只建不管，市场建成后，门面和摊位销售完毕就意味着对市场管理的终结，住户和商户自扫门前雪，对市场公共部分的管理无人问津，如北河街、姚冲大市场。一部分开发商不真心想管，敷衍了事。以物业管理费难以收取为由，不愿意在资金上投入，只安排1至2人管理市场，同时安排的人员履行职责不到位，城市文明创建时，部门一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺业大市场。
(三)少数市场经营氛围不浓、不景气，经济效益低下。
金源菜市场内有近300个摊位闲置，天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外，市场内门面房尽管已售出，但大多数基本闲置，不少居民买回后，只做仓库或车库。这些市场的交易额很小，有的.摊位费收入仅几万元，经济效益十分低下。
四、下一步工作安排
集贸市场是城市一项公益性基础设施建设，与城镇居民和广大消费者利益息息相关。构建整洁有序的集贸市场交易环境，保护经营者和消费者的合法权益，促进市场的繁荣和经济发展，是加强集贸市场物业管理的根本目的。现就下一步工作提出如下意见：
(一)实行分类管理。
根据我县城区现有集贸市场现状，将其分为三类，按不同类别，明确各部门监管职责：第一类是有专门管理人员进行管理的市场，如天柱菜市场、零碑集贸市场，仍由县商务局管理，管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造项目范围，不宜对现有市场进行改造。县商务局应督促市场管理人员，加强对市场内部管理，确保市场安全。第二类是建成时间早，市场产权分散，居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高，商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头，县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与，全面推行物业管理。
(二)集贸市场实施物业管理主要措施。
结合各市场现状，推行物业管理按以下3个方面同步进行：
1、对正在实施物业管理的秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇由县商务局督促各物业管理公司加大管理力度，规范市场经营秩序，确保市场环境整洁；
2、对由开发商聘人管理或无人管理的旺业大市场、金源菜市、彰法山菜市场、舒州农贸市场、北河街、姚冲大市场在未推行物业管理之前，为确保市场经营有序，由县商务局派员会同开发商共同管理，市场内环境卫生由县综合执法局临时派员清扫；
3、由县商务局牵头，县房产局、住建局、工商局参与，各集贸市场开发商配合，对城区集贸市场物业管理情况再次进行深入调查，以县政府名义出台《潜山县集贸市场物业管理办法》，《管理办法》由县商务局、房管局、市场开发商共同组织实施。
最新企业调研报告 11
为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展，县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研，并将此项工作列入常委会20xx年工作要点。调研组自7月份起，利用大约三个月的时间，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见……等地考察等形式，了解我县住宅小区物业管理的整体情况，分析现状，查找问题，学习借鉴先进经验，认真研究对策和建议，圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下：
一、我县住宅小区物业管理的现状
1、住宅小区的基本情况
根据住建局提供的住宅小区情况，本次实际调研居民住宅小区54个，总建筑面积600035平方米，住宅3975套，已入住人口约1.1万人。据不完全统计，即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个，住房近3000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。
分析我县住宅小区的基本情况，主要呈现出以下几个特点：
（一）住宅性质多样。我们将其划分为以下五类：一是早期由政府建设的商品房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。这类小区有40个，占到小区总数的74%，但规模都比较小，多在30户左右；三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房；四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，多处在新城区，一般规模也比较小，多自建自管；五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房。
（二）建设标准不一。主体建筑方面，有1993年建成文笔小区是盖板房，逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构，剪力墙结构等。配套设施建设方面，有只有主体住宅，没有任何公用建筑小区（如电信住宅楼）；大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍；比较来说，宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。
（三）规模差别较大。调研的54个小区中，大的有龙辉小区559套，幸福小区三个区650套，小的有烟草小区仅8套。其中，20户以下的小区有14个，21-50户的有19个，51-100有14个，100-200户的有5个，500户以上的2个。
（四）旧住宅多且分散。调研的54个小区中，20xx年以前建成的小区占到35个，大约占到65%，大多为单位建设的职工住宅楼，多随单位办公址而建，比较分散；包括文笔小区在内，大多建设标准较低，多为砖混结构房。
2、物业管理的基本情况
（一）物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展服务业务的有4家，服务小区6个，占小区总数的10%，住宅877套，占总住宅数量的22%；目前还没有一家企业具有相应从业资质。
（二）业主大会及业主员会成立情况
目前，我县住宅小区成立业主委员会的有2家，分别为幸福小区、宝乡大厦，但都没有召开业主大会，通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生，目前都还没有步入工作的正轨。
（三）小区的物业管理情况
调研的54个小区中，有3个由住建局的下属物业服务部门管理，基本属行政化管理，有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区，业主自治的有8个。建管不分，物业服务从属于建设单位，没有工程验收的图纸及相关资料，对小区工程建设的基本情况全然不知；服务项目少，大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，好一点的小区有保安服务和维修服务，服务质量相对都比较差，服务制度落实不到位，没有明确的服务标准；收费标准不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，还有部分单位职工住宅楼每户每月收取25元；物业从业人员工资偏低，一般月工资不超800元，物业服务企业和从业人员都不稳定。
二、存在的主要问题
调研组认为，我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段，物业管理还不规范，不能健康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面：
1、工程建设的遗留问题
小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因，也是物业管理健康运行的最大难题。一是许多小区建设手续不完善，住户入住后一直不能办理房屋产权证；二是工程质量把关不严，房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象；三是工程未验收，甚至未完工就入住的问题，如鸿福源住户入住两年多了，至今门前地下室还是个大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的十分不满，怨气和矛盾就会转假到物业管理头上，使得部分小区物业管理矛盾激化。
2、历史原因形成的.问题
一是政府于早期建设住宅小区，划拔土地、定价出售，按照现行政策，住户没有完整的产权，不能办理房屋产权证，出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清，无法解决。如文笔小区政府还保留有部分产权，没有任何利益，却还要承担维修责任；幸福小区属政府定价出售，专项维修基金至今没有着落，屋顶漏水等维修问题得不到解决，矛盾日益加剧。二是部分单位建设的住宅楼，受当时条件限制，规划、建设、用地等方面不够规范，配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房，加之房屋年久失修，遗留问题得不到解决，住户怨声载道。部分由原单位管理，当房屋多次转手，几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理，部分原建设单位因机构改革已经撤并，由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上，已成为广大住户反映强烈的热点和难点。
3、专项维修基金收缴不到位
调研的54个小区中，仅有7个小区收缴了专项维修基金，仅占13%。收缴标准不统一，有按房价2%或3%收取，有按每户5000元收取。由部分单位建设的职工住宅楼，已年久失修，漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活，维修资金没有着落。由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。已收缴了专项维修基金的7小区，只有宝乡大厦存入了专户。
4、物业企业的发展严重滞后
通过当工商注册的仅7家，挂靠服务的1家，都没有取得相应的服务资质；物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，管理人员持证上岗率只有5％左右，管理人员文凭在大专以上文化程度的只有10％。
5、物业管理模式落后，经营活动不规范
部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径，把物业服务变成了管理，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中，只有不到10个是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。部分单位建设小区，随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理，由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理，有的有点报酬，有的是义务服务。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员，服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的54个小区，物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料，对小区建设的基本情况不清，大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，少有的部分也得不落实。
6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成
业主对物业管理认识模糊，不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计，有95%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：在调查中，各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题，在业主与物业交涉未果时，往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。
召开业主大会、成立业主委员会困难，业主委员会发展极度滞后。住房对业主大会缺乏认识，不愿意参加业主委员会，全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个，都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字，打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。
三、意见和建议
针对物业管理中存在的突出问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下意见与建议：
1、加强居民住宅小区的工程建设管理
工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题，相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施，要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容；工程建设要严把工期和质量关；组织验收，应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容；要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。
2、加强对小区物业管理工作的管理和监督
一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业，制定临时管理规约并将之明示房屋买受人；二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度；三是强化日常管理，政府职能部门与居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；四是加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。
3、要强化对物业管理工作的指导
一是要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作，促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展；二是加强物业服务企业的培育扶持，对物业企业的发展给予政策的扶持，组织好物业服务从业人员的岗前培训，条件成熟时可以组织其成立行业协会，为其自我发展创造优越的条件。
按享受服务的等级收费机制没有建立。区的物管运行成本不同、服务标准不同，收费标准自然不同，但现在的情况是各个小区之间互相参照，无论何种服务质量收取标准相差无己。
二是要加强引导，尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围；三是广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，促进物业服务健康运行。积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现物业管理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点，宜选择部分条件较好的小区，如龙辉小区，宝乡大厦、幸福小区，先行搞好试点，逐步推行。
4、要健全物业管理体制机制
首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分发挥城管委，居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业管理各项制度，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制，确保物业管理工作健康运行。第三、要逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容，为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。
5、要深化物业管理法规宣教
县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。
6、要规范物业管理服务行为
物业管理服务企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，统一收费，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况，使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。
7、要强力落实专项维修资金的收缴工作
新近建成的小区条件较好，应严格督促落实，可一步到位，但一定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示范带动作用，如龙辉小区；对新开发的小区一定形成制度，确保落实；对政府及部门早其建设小区如文笔小区等，应尽快研究，加以解决。
8、要积极推进旧住宅小区的物业管理
调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资源，完善物业管理条件，促进其尽快开展正常的物业管理工作，改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。
最新企业调研报告 12
物业管理是城市管理和社会建设冲突集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。为进一步规范我区物业管理，近期，我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研，在引导业主树立正确的物业服务消费观念，引导物业服务企业依法经营、公正竞争、合理收费，如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。
一、基本状况
我区物业管理行业起步较晚，正是朝阳产业，通过近十年的进展，由于各方面因素的影响进度缓慢，还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题。总体看，我区物业管理工作有以下三个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是物业管理行业监管体制不完善。据统计，目前，吉安市中心城区共有物业管理小区38家，物业管理企业30个，管理房屋230万平方米。城区物业管理掩盖率达到80%，新建商品房的物业管理掩盖率达到100%。本区注册一级资质物业服务公司尚无，注册二级资质较多。全部小区均未成立小区业主委员会，物业服务水平很难得到一个质的提升。目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.3—0.5元，高层住宅为每平方米0.7—0.9元。尽管如此，我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%。物业管理费标准不高，收缴率低，个别业主和物业管理企业之间的冲突因缺乏沟通渠道而无法解决，成为制约我市物业管理行业进展的主要因素。
二、存在的主要问题
1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的快速进展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，进展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源铺张，效率低、效益差。假如形成规模效应，则可降低成本，提高效率。
2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是我区为中心城区，由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多，有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高，小区入住率不高，由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费，不交纳电梯运行费，而这部分人员未入住，并未削减物管企业的服务成本，再加上已入住业主交费意识薄弱，应交的物业费也收不上来，据统计，收取物业管理费达到90%以上，已经是特别不错的状态了。导致很多小区由于收费率低处于微利状态，甚至产生亏损，造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业还处于起步阶段，很多业主对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业服务收费率低，有的企业因难以全额收取物业管理费，只有被迫撤离所服务的楼盘。
3、物业服务费收取难。主要表现在：
一是一些服务人员责任心不强，服务质量差，服务不到位，导致住户有看法而拒绝缴费。
二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房，业主许多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。
三是工程遗留问题随着物业交接，将问题转嫁给物业服务企业，成为住户不缴费的借口。
四是由于业主自身的缘由，如业主内部纠纷、业主出租房屋等缘由致使缴费不准时等。
五是由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业供应的隐性服务被忽视。不少业主认为，交了那么多的物业管理费，不就是有几个保安和几个清洁工吗？这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司供应了许多服务，但由于服务本身是隐性的，业主没有因此得到很直观的利益，所以业主很难感受到物业管理公司的工作。
六是有的`业主仅比较其物业收费标准，而未比较物业服务质量，业主对收取物业服务费表示抗拒。特殊是对停车收费及车库及贮存间、杂物间交物业费表示不理解。二次供水、电梯使用费分摊收取冲突大。由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。
七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透亮、不合理，乱收费、高收费，因而拒绝交费，此类问题很有普遍性。
八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中，也的确存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、修理不准时、收费不规范等状况。这样，造成业主对物业服务不满足，对物业管理企业产生看法，因而拒交物业管理费。
九是当物价部门依据经济进展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等状况，对物业收费标准作出调整后，部分业主不愿按提高后的标准交费。由于物业费收入收不到位，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣，造成恶性循环，引起住户不满，陷入了物业公司埋怨收不足费而无法服务，业主埋怨服务低劣而不愿交费的怪圈。据全国价格举报电话受理投诉统计，近三年来，业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透亮、违反规定乱收费，始终位居各类价格举报问题的前三位。
4、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种冲突会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质转变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。
5、物业管理缺乏监管。我区全部小区均未成立业主委员会，有些业主往往不清晰自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准，应交多少费用，如何监管物业管理企业等，这些问题使得部分物业服务企业带有肯定的随便性，少服务、服务不到位现象时有发生，体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则，对此业办法见，对物业管理的有偿服务产生疑问，影响小区的正常管理运作。
6、业主的消费观念有待转变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。一是买房人对物业管理的熟悉需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题，业主不是乐观通过司法、行政手段解决，而是选择随便拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行，这种做法不仅损害了合同的严厉 性，而且造成了住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不交物业费，认为自己交了反而吃亏，所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位，最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行修理养护等服务性开支。部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，这对缴费的业主是不公正的。长此进展，不缴费的业主可能会越来越多，最终导致物业管理无法正常进行，房屋及设施将会失修失养，小区的保安、保洁、绿化将无人问津。
三、对加强完善物业服务收费管理的看法和建议
1、走强强联合之路。制造条件，乐观鼓舞物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓舞有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上赐予扶持和优待。
2、完善物业管理的市场准入机制。努力引入物业管理的市场竞争机制，明确规定物业公司的资质。加强物业管理市场整顿，对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，坚决吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的市场秩序。要深化社区，加强日常巡查，对修理不准时、服务不到位、收费不规范的行为予以严厉 查处，直至降低或取消其物业管理企业的资质。要连续加强物业管理企业的制度化、规范化建设，强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施，促进我区物业管理行业的服务水平不断提高，提高我区的物业管理水平。
3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开头，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业接受，为后期物业打下坚实的基础。建立物业服务收费报审机制，应在售房前，向物价部门申报核定物业服务收费标准，规定在向物价部门申报前期物业收费标准后方可售房，以削减不必要的冲突。在物业管理企业在引导业主理性维权的同时，紧密联系房地产开发商，不断完善物业功能，确保物业建设质量和配套设施设备的齐全及有效修理养护。
4、完善细化收费标准。建议尽快讨论制定质价相符的物业服务费指导价格体系，细化《江西省物业管理条例》各收费档次对应物业企业应达到的详细标准，明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯修理、年检费，电梯费用各楼层间的分摊比例问题，明确私家车库、贮存间是否要交物业服务费等问题，建议二次供水由供水公司统一管理，由供水公司向业主收取二次供水费。要建立市场化的收费机制，使物业管理服务向市场化、专业化方向进展，必需遵循公开、公正，诚恳信用的原则。鉴于目前售后房物业收费冲突凸现，商品房冲突相对平稳的特点，实行分类指导方法，做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准。
5、应制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有关条例规定：当确需使用房屋公共修理基金的`时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用房屋公共修理基金。但实际上，假如修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的修理费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，简单让房屋公共修理基金造成不法利用。随着大量房屋开头进入修理期，当房屋需修理，当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前，我区的房屋公共修理基金从未提取过。
6、简化催缴物业费法律程序。当业主恶意拒交物业费时，现行方法是由物业企业起诉业主，这样将耗费物业企业大量的人力、财力，通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简洁措施或程序。
7、妥当协调解决有关问题。市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/月，由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走，且不供应垃圾筒，现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业担当，市环卫处每月向物业企业收取3元/月的垃圾处理费。由于市环卫处并未供应相应服务，只做了其中一部分，故物业企业物业企业不应担当3元/月的垃圾处理费。
8、加大宣扬力度引导人们正确的物业消费观念。物业管理公司本身要留意加强物业管理水平，提高自身的服务质量。规范管理，提高服务水平，加大业主对物业管理的正面宣扬和引导，让业主树立正确的“物业服务消费观”，有效避开收费难的问题。让业主了解物业管理工作的内容，提高物业管理的商品意识。让业主感受实质上是一种服务型的商品交换。物业管理公司需要引导业主的思想观念要由物业管理的无偿供应向有偿型的商品供应方面转化。
9、加大对物业行业的监管力度。推动物业行业社会化、市场化进程，净化地域性物业行业竞争环境。健全本市物业政策法律法规，形成完整、系统体系。
10、进一步提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营力量，加强与业主、业委会的沟通沟通，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成详细的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培育和造就高素养的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应当注意个人素养方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。
11、建立物业管理冲突纠纷调处新机制。探究建立物业管理纠纷调处新机制。将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参与社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参与业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间消失的各种冲突和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以帮助。建议将物业冲突纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和准时处理侵害居民合法权益的大事。
12、恢复物业小区服务收费年审制度。取消江西省发改委赣计商价字（20xx）975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充看法》第三条：“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度，与之相关的罚则自行取消”。恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度，以便价格部门履行监管，加大失信惩诫力度。
13、尽快修改、细化物业管理有关规定。《江西省物业服务收费管理方法》和《吉安市物业服务收费管理实施细则》已经不能适应当前经济增长、社会进步和物业管理进展的客观要求，修改物业服务收费管理方法成为迫切需求，有关部门应乐观协作，共同推动新的物业服务收费管理方法尽快出台。新出台的物业服务收费管理方法应能充分考虑其可操作性、科学性、合理性和有效指导性，兼顾市场双方的利益，并在收费标准、服务内容、定价方式、收费方式等方面进行细化，进一步明确物业服务成本构成和服务内容，定价方式上汲取其他城市的阅历，实行菜单式计费方式，让业主明明白白消费，物业企业清清晰楚服务。
最新企业调研报告 13
物业管理关系千家万户，做好物业管理对于改善城区环境，巩固三创成果，构建和谐社会具有重要意义。近年来，XX县物业管理逐步发展，取得了一定成绩，但也面临诸多困境，物业管理发展任重道远。
一、我县物业管理基本状况
近年来，我县城镇化建设日新月异，小区物业管理逐步推行和发展，目前整体态势平稳。但是我县物业管理市场化运作机制尚不健全，物业管理水平仍然较低，业主与物业公司的矛盾难以调解，物业管理行业监管体制不完善，已经到了一个需要全面规范整顿提高的阶段。
（一）稳中求进，我县物业管理发展迅速。
我县物业管理起步于20xx年，县房地产管理局成立了物业管理办公室，负责全县物业行业监督管理。10年来，我县物业管理从无到有，从小到大，稳步发展。截至目前，全县共有物业服务企业10家，管理居民住宅小区17个，物业服务建筑面积近200万平方米，新建住宅小区物业管理覆盖率达98%，从业人员达 1000多人，服务小区人口达25000人。
（二）多措并举，我县物业管理逐步完善。
县物业管理办公室成立以来，对物业行业管理发挥了一定作用。一是加强物业服务队伍培训，提高了从业人员的业务技能、政策法规水平和职业道德；二是加强外派交流。进一步开阔了物业管理人员的视野，找准了自身存在的问题，也明确了今后努力方向。三是加强市场准入管理。积极实行物业管理提前介入制度，在房地产开发企业办理商品房预售许可证时，必须明确项目前期物业管理计划。从20xx年5月1日起，所有新建楼盘前期物业管理实行了招投标制度。四是加强行业监管。制订了《XX县城区物业服务企业实施年度测评细则》，加强对物业服务企业的监管，将测评结果作为评先评优考核晋级的重要依据。五是加强公共维修资金的归集和管理。截至目前，累计归集物业公共维修资金1300万元。
（三）物业管理发展不平衡。
一些小区如铂金华府、中伟世纪城和烟草局的物业管理比较规范。而巨龙家园、玉盘小区、书香和苑等一些小区因物业费收缴率不高，小区物业管理已经撤离。巨龙御园、名人府邸也岌岌可危。此外，党政机关、学校医院等企事业单位的物业管理还未全面启动。
二、我县物业管理存在的主要问题及原因分析
我县物业管理业在快速发展的同时，暴露的问题和隐患也日益凸显，主要表现在：
（一）小区开发建设质量堪忧、设施配套不完善。我县部分小区，尽管通过了竣工验收，但仍存在规划未严格实施、小区配套设施不完善、房屋外墙屋面渗漏、卫生间漏水、消防及安保设施不到位、电梯质量低劣，甚至存在安全隐患等等问题。这些问题在建设过程中没有得到根本解决，留下质量安全隐患和矛盾根源。
（二）物业管理粗放型发展。一是部分物业企业服务质量不高，服务信誉不佳，重收费轻服务。二是物业管理专业化水平低，物业服务企业小、弱、散，缺乏上规模、上档次的物业公司。从整体而言，我县物业管理服务水平不高，实力不强，难以适应市场化、专业化、社会化的需求。
（三）业主物业服务消费观念没有普遍形成一些业主缺乏法制观念和物业消费观念，对市场化物业管理不理解、不支持，有些业主只要求接受服务却拖欠物业费，有的只选择价格低廉的物业公司，却要享受品质的物业服务，而物业公司因收费标准低而难以运作，从而造成业主与物业公司之间的对立情绪与矛盾纠纷不断增加的恶性循环。
（四）物业公司和业主权责不清，业主委员会没有充分发挥桥梁作用。我县小区大部分业主委员会没有成立，有的业主委员会在物业管理中不能发挥应有的作用。部分小区业主和物业公司没有订立物业服务合同，双方的`权利和义务没有明确，造成双方应尽职责和义务不能全面履行，权利受到侵害时不能很好维权。
（五）物业管理体制不完善。从全县看，缺乏一个强力有效、协调各方的综合物业管理部门，县房产局作为物业行业管理主管部门，委托物业管理办公室负责业务管理，但该机构面对日益增加的管理任务和物业矛盾纠纷调处力不从心，亟待全面加强。开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；属地政府、社区的综合协调作用未充分发挥。在业主和物业公司产生矛盾时，政府及相关部门不能及时调处，导致矛盾升级扩大。
三、加强我县物业行业管理的.几点建议
（一）加强宣传，引导树立正确的物业管理和物业消费观念。深入宣传《物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规，让广大业主了解物业服务对小区环境的重要性，增强广大业主的物业服务消费观念，使“花钱买服务”的观念深入人心。同时，引导物业服务企业依法经营、公平竞争，提高服务质量，珍视企业信誉，推动整个物业服务行业健康、有序发展。
（二）部门联动，建立物业管理齐抓共管机制。一是在工程项目规划、设计阶段开始，规划建设部门要对小区的功能、布局、公共设施和配套建设等提出明确要求，为后期物业服务打下坚实的基础。二是小区建设要严格执行有关规划建设标准，做到图纸与建设一致，严格规划管理和工程质量管理，确保建设工程质量。三是建立商品房综合竣工验收制度，房产部门要参与综合验收。政府相关部门应实行验收责任追究制，未通过综合验收的物业，不能投放市场。四是物价部门要完善细化收费标准，明确服务内容。五是县房产部门要建立物业企业的信誉等级测评制度，引导物业服务企业加强行业自律，提高企业信誉，确保服务质量。使信誉低、质量差的物业企业逐步退出市场。对无正当理由擅自中止物业服务的物业公司在以后的投标时予以限制。规范物业承接查验手续，明确开发商、物业服务企业、业主三方之间的权利和义务。同时，要认真规范公共维修基金的管理和使用，制定公共维修基金提取使用程序。
（三）积极扶持，促进物业企业良性发展。建议政府对物业服务企业征收的相关税费予以优惠，在物业公司遇到困难时予以关心支持。引导物业企业走强强联合之路，积极鼓励物业公司重组兼并，做大做强物业公司，做响物业公司品牌。积极扶持培育实力较强、专业化水平较高的物管企业，走规模经营之路。
（四）加强保障，推进物业管理法制化进程。业主和物业公司的矛盾纠纷一般属于民事纠纷，如当事双方已提起诉讼，可按法律程序处理。建议县人民法院优先受理、快审快结，维护当事人的权益。当业主恶意拒交物业费时，要发挥司法调解的作用，建议明确物业企业催缴物业费更为简单的措施或程序。为从根本上规范我县房地产开发建设管理和物业管理活动，建议尽快出台我县加强房地产开发管理的实施办法和加强物业管理的实施细则两个规范性文件。
（五）理顺体制，实行属地管理和行业管理相结合。按照“条块结合，属地管理”的原则，进一步明确乡镇和社区居委会在物业管理工作中的权、责关系，把物业管理纳入社区综合管理范畴，政府投入一定的经费。乡镇、社区居委会加强对居住小区的属地管理，全面承接和履行政府延伸至社区的各项公共管理与服务职能，建立起对业主委员会的引导和监督机制。县房产部门要加强对物业服务企业的行业监管，指导物业服务企业规范、高效开展工作。建议县委政府加强县物业管理办公室的机构设置，增加人员编制，明确其职能职责，加强其履职监督。对业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，县物业管理办公室要和社区居委会及时介入、引导，共同协调处理。坚持属地管理原则，业主委员会自觉接受社区居委会的领导，社区居委会积极参与协调处理物业矛盾纠纷。
最新企业调研报告 14
近年来，随着我县城镇化进程的快速推进，房地产业得到了迅猛发展，建成了一大批住宅小区。在xxx高速上远远望去，一幢幢漂亮的高层矗立在xx南岸，绵延数公里，与防洪大堤交相辉映，奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域，配套的小区物业管理也由此经历了从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域，形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。
一、基本现状
截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为：90年代各单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。
我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。
二、小区管理存在的问题
通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题：
(一)准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经过正规培训，不懂物业服务，更谈不上持证上岗，整体人员素质令人堪忧。物业服务大都仅仅限于看大门、搞卫生，业主很少见到物业公司管理人员。小区院内车辆乱停乱放、闲杂人员自主进出、小商小贩吆喝叫卖、小孩随意玩耍等现象比比皆是。即使卫生打扫也不彻底，大多只是清早扫一遍，而且只扫院子和道路，不管角落和楼梯，小区环境难尽人意。门卫基本上就是开锁大门、收取停车费，安保防范流于形式，失盗事件屡有发生。
(二)收费标准高低不一，收费难度大。一方面，物业公司收费项目不一，收费标准自定，高低参差不齐。高层小区收费项目最多的有物业服务费、地下室服务费、生活垃圾费、电梯费等，合计达1800元，个别小区赶上了咸阳市的收费标准；除此以外，对出入车辆还要收取停车费。小区收费有的按面积计征，有的按户平摊，收费标准参差不齐，上下之间相差数倍，群众反响比较强烈。另一方面，管理无抓手，收费难度很大。旧小区水、电、暖分户管理，自主购买，物业收费全凭自觉，收费难度很大，一些小区甚至连取暖费都难以及时收取，影响居民生活。新建小区借鉴西安、咸阳经验，对水、电等实行智能卡统一管理，减少了物业收费难度，管理比较方便，但是个别物业公司在水、电收费中有私自加价行为，监管难度大，业主不满意。
(三)基础设施不健全，物业公司不愿管。一是规划设计不到位。规划是龙头，规划建设乱，则物业管理乱。主要表现在各单位后院家属楼，临街见缝插针单体楼工程，由于受地形狭窄和建设规模小等因素影响，小区的绿化、亮化、停车位和物业用房等基础设施无法配建，规模小、成本高，物业管理无利可图，甚者可能亏本，导致物业公司不愿进驻管理，这是造成小区自治或无人管理的主要原因。二是建设工程质量有硬伤。建设工程质量问题本身属开发商应承担的责任，但工程交付使用后，因质量问题，物业服务企业与开发商推诿扯皮，业主维权和利益诉求无人理睬，这类事件往往酿成上访案件。如鸿运大厦电梯质量问题，水电苑地面渗水问题，恒海家园自来水管道漏水等问题，上访时间长达几年，问题得不到妥善解决。三是提前交付埋隐患。按照国家规定，在工程交付使用前，开发商必须组织相关单位人员进行消防单项验收和电梯单项验收，最后进行工程总体验收。但调查中发现，我县好多开发项目未经任何验收而擅自交付使用，业主入住后，因室外工程未完工，楼内天然气未安装到位，有线电视未安装到位，电梯和消防未验收等问题，引发集体上访。比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等开发建设项目，曾多次群访。
(四)业主结构多元化，维权主张难统一。由于业主来自社会各个阶层，社会经历、收入水平、文化修养等不同，认识问题、处理问题的方式、方法也不尽相同，导致物业管理工作难度加大，而且规模越大越难管理。一是站位不同，意愿相左。小区空地有车的想留车位，电动车主要建车棚，其他住户还要收费，意愿不一，相互争执，难以协商。二是业主错位，反“主”为“客”。大多数业主对自己的权利和义务认识不清，不知道自己该享受什么权利，履行哪方面义务，甚至淡定处之，对小区集体事项不闻不问，听之任之。相当一部分小区业主委员会不能正常履行职责，几年难以召开业主大会。三是良莠不齐、素质欠缺。物业服务企业本身是有偿服务，部分业主没有形成对物业管理有偿服务意识，缺乏社会公德，只要服务，不愿交费，抱有蹭热、蹭物业的市侩意识。据调查，县城各小区物业费收缴比例大多在70%至90%。如西街紫薇花园住户88户，今年收缴68户，缴纳比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收缴比例90%。
(五)宏观环境有影响，管理体制未理顺。房地产市场与物业管理是皮与毛，唇与齿的关系。有的小区因房地产市场不景气，建成后入住率低，物业服务经营管理成本高、支出大，服务质量就差，如永丰御景苑。有的项目资金短缺，进展缓慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的虽然按照合同约定时间交房，但因工程质量和配套设施不完善，导致物业管理难度增大，比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等。特别是“小产权”房，由于没有完全产权，规划设计和工程质量难以监管等原因，遗留问题较多，管理难度很大，已经成为物业纠纷的“多发地”。另一方面，实事求是地讲，物业管理工作机制尚未形成。根据中省市关于进一步加强物业管理的文件精神和要求，按照“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求，形成以属地社区居委会为主的`“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。但是在现实工作中，全县物业一旦有问题，镇和各社区居委会管理职责缺失，由县物业行政主管部门直接处理。这样的管理缺位，在一定程度上助推了我县物业管理的混乱局面，这也是我县物业管理问题得不到长期有效解决的直接诱因。
三、对策和建议
农民向城镇转移、居住向小区集中是城镇化发展的必然要求。基层管理应适应形势发展的要求，逐步实现以村委会管理为重向以社区、住宅小区为重的转变，更好地服务社区居民。对于我县的辖区物业管理要分类指导，区别对待，标本兼治，稳步推进。
(一)积极探索建立物业监管体系。一是完善机制。物业管理要遵循“重心下移、属地管理”的总体原则，坚持以物业行政主管部门为行业指导，属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求，建立以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。二是摸清底子。在理顺工作关系的前提下，由房管所负责，各镇(社区)居委会配合，针对城区新老小区进行地毯式调查统计，将各小区的名称、住户信息、住房情况和物业管理情况等信息全部登记造册，然后按照各居委会所划定的片区将小区的信息分解到各居委会，由各居委会制定具体的实施方案，负责实施小区物业监督管理工作。三是强化业务指导。建议参照外地经验，将房管所升级为科级建制单位，便于协调部门关系，提升物业监管水平。
(二)严把物业服务企业准入关。凡是进入xx县的物业服务企业必须在物业行政主管部门注册登记，对于不登记备案的服务企业，一律叫停不得进驻小区开展工作。对于新建开发项目，在发房屋预售证前，要求开发企业对小区进行前期物业招标，选定服务质量好、态度好、信誉好、且管理规范的企业从事物业服务。同时，缴纳一定的履约保证金，规范制约物业服务企业行为，便于调处物业与业主的纠纷，防止骗取物业管理资金行为的发生。
(三)加强对物业公司人员的`培训。受收入水平、群众理念、收费标准等因素制约，在当前和今后相当一个时期，物业服务在我县可能属于微利行业。但作为服务企业，只有不断提高自身素质，提高服务质量，才是立身之本，只有服务质量提高了，广大住户才会认可。物业行政主管部门应每半年组织一次物业管理知识讲座，提高从业人员的自身素质；每年组织一次省级物业从业人员的培训，力争在2-3年内全部实现物业人员持证上岗。
(四)强化物业费收缴管理。物业费收缴是困扰物业服务的最大难题，直接关乎物业管理的正常运转。要解决好收费问题，必须解决好以下三个问题：一是标准。现有物业管理收费标准分类较粗，质量要求不严，物价部门应对此调研，细化标准要求。二是抓手。大中城市的小区实行智能卡管理，物业收费比较容易。我县新建小区水、电实行统一管理，经适房小区还一并纳入了取暖管理，物业收费几乎没有什么障碍。问题是老旧小区水、电、暖全部分户管理，自主购买，没有制约手段，收费普遍比较困难。可以对这样的小区实行改造，水、电、暖统一管理或统管其中的1-2项，财政予以适当奖补。改造后聘请物业公司进驻管理。三是监督。小区应该设立公示牌，收费项目、收费标准全部公开，谁交谁欠张榜公开告知，用途结余定期公示，消除业主的思想疑虑。同时，要接受业主委员会的管理，努力提高物业服务管理水平，为业主提供一个舒心的良好环境。
(五)强化对业主自主管理的引导。业主是小区法定的主人，调动业主的积极性，增强业主的主人翁意识对于提高小区管理水平至关重要。首先，要加强引导，做好老旧小区物业管理的推行工作。由居委会牵头，负责组织和指导本辖区内住宅小区业主大会成立、业主委员会的首届选举和换届、改选工作，督促收缴辖区内物业专项维修资金。指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理或者选聘物业服务企业，调处物业管理服务中的矛盾纠纷。在有条件的小区，试点建立小区党支部或临时党支部，发挥党员作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣传。通过采取行之有效的宣传手段，加大宣传力度，提高广大业主对物业管理相关法律法规的知晓率，消除认识误区，更好地行使权利，履行义务，树立正确、健康的消费理念，创建宜居小区，构建和谐家园。
(六)加大推进老旧住宅小区整治力度。由县物业行政主管部门牵头，各镇(社区)居委会配合，按照因地制宜，逐步实施，分类管理的原则，采取由物业公司管理、原建房单位管理、业主自治管理等多种途径，对现有旧住宅小区进行摸底调查，分类排队，集中整治。其中：对基础设施比较完善，大多数业主同意实行市场化管理的老旧小区，应积极引入物业公司管理；对基础设施不健全、大多数业主不同意实行市场化管理的老旧小区，应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务，由业主委员会自治管理；对单位集资建设的住宅楼，由其原建设单位自行负责物业管理涉及事宜。同时，加强对规划的执法管理和房地产市场监管，规范并逐步取缔“小产权”房，严格质量监管，完善基础设施，消除硬件缺失，为开展物业管理奠定良好基础。
最新企业调研报告 15
物业管理是提高居民居住质量和生活水平的重要途径，也是衡量城市管理水平的重要标志，对加快城市经济文化发展起着重要作用。住宅小区物业管理因为关乎人们生活的居家环境、与群众生活息息相关而倍受关注。
一、当前住宅小区物业管理现状
去年9月，我市将物业管理职能进行下划，包河区认真贯彻落实市政府和市房地产管理局的各项要求，努力为辖区居民创造优美、和谐、安全、舒适的居住环境，在抓好队伍，建立区、街（镇）物业管理联动机制，调处重大物业纠纷等方面做了大量工作。
（一）搭建管理机构。根据合政办秘[100]文件精神，物业管理工作从市房地产管理局下划至各区，实行“两级政府，三级管理，四级网络”的模式，落实属地管理，区政府把物业管理职责赋予区住建局，在区住建局设立物业管理和住房保障科。各街（镇）对应在大建办设立了物业管理机构。
（二）各类住宅小区物业管理情况。包河区现有各类住宅小区362个，其中有物业管理的小区180个，物业管理面积约2000万平方米，物业管理水平参差不齐，其中新建的高档小区的物业管理水平相对较高。
（三）物业服务企业情况。目前在包河区进行物业服务企业共129家，其中具备一级资质的企业8家，具备二级资质的企业18家，其余均为三级资质的物业企业。从各物业服务企业的运行情况看，越是资质高的物业服务企业，为居民提供的`服务质量满意度也越高。
（四）业主委员会的成立情况。包河区共有55个住宅小区成立业主委员会。大多数业主委员会发挥作用较好，在选聘物业服务企业、协调企业与业主的关系上做了大量有益的工作。
二、当前物业管理工作中存在主要问题
由于物业管理是一个新兴的行业，面临较多的复杂情况和问题，因此信访量大，纠纷较多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河区共处理关于物业方面的12345市长热线361件，政民直通车45件，市长信箱12件，电话投诉141件，接待来访群众257人次，存在的主要问题有：
一是物业管理主管部门力量不足。目前，包河区住建局作为物业管理的主管部门，仅有3人专职从事物业管理工作。各街（镇）继去年市开展物业管理专项整治百日行动后，虽相应成立了机构，但配备人员均为兼职人员，不专心、不安心、难尽心的问题客观存在，与物业管理涉及面广和问题多、难协调的现状不适应。
二是业主委员会运作缺乏监督。业主大会是业主自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会闭会期间，主要工作由业主委员会负责执行和落实。由于部分业主委员会成员从相关活动中捞取好处，易与物业服务企业以及其他业主产生矛盾纠纷。比如对小区公共收益的管理监督就是一大难点，也是业主委员会成员之间，业主与物业公司之间存在矛盾的焦点，而解决类似的矛盾业主大会最有权威，但由于业主大会召开的条件要求很高，无法及时召开，因而很多矛盾不能及时解决，甚至造成反复上访，影响和谐稳定。
三是前期物业存在诸多弊端。《物业管理条例》第二十四条规定：“要按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”。实际操作中前期物业服务企业通常是由开发公司的一个部门演变而来，与开发商有着上下级的隶属和斩不断的经济利益关系。一旦开发商因房屋质量与业主发生纠纷，前期物业既要维护开发商的利益，又要维护业主的利益，陷入两难境地。业主由于正当权益得不到保障，就把该打在开发商身上的“板子”打在物业服务公司身上。造成监管部门及时协调纠纷难，业主和物业服务公司的“心结”越结越深，导致物业费收缴难等问题，影响物业服务水平，易造成恶性循环，最终损害的是业主的利益。
四是物业企业收费难与运行成本高的矛盾突出。近年来，物价上涨较快，使物业公司的运作成本不断增加，其中人员的工资支出占较大比例，现行合肥市最低月工资涨至1010元，近期出台的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》，取消了公摊费收取项目（二次供水用电除外）。同时部分业主对缴费义务认识不到位，以种种托词拖欠和拒交物业费，而物业服务企业在收取的费用不能维持其正常运行时，要么降低服务标准，要么在合同到期前撤离，造成广大业主利益受损，甚至引发社会不稳定因素。
三、几点建议
（一）加大培训力度，突出正面宣传。物业管理在我国虽然起步较晚，但为规范物业管理工作，国家相继出台一系列法律法规。有关部门及街镇要主动承担责任，加大对这些法律法规的培训力度，扩大培训范围，使全社会都能了解、关心物业管理工作，自觉履行义务，保障业主权益。要就业主的义务、物业服务企业的`社会责任、积极缴纳物业服务费与提高物业服务质量的关系、业主自治组织在物业管理活动中的地位作用、政府职能部门的职责等相关内容进行全面宣传，使业主、物业服务企业以及政府部门之间能统一认识，自觉做到相互理解、相互支持。
（二）统一配备物业协理员。由区统筹考虑，为各街镇配备专职物业协管员，解决兼职问题，让专职的人干专业的事，切实把物业管理的各项工作做扎实。
（三）把好前期物业入口关。前期物业是由开发商通过各种形式选聘的，而且在售房时就已经定下，在小区没有交付，业主没有入住的情况下，区级物业管理主管部门目前还不能介入此项工作。因此要自上而下形成一套有利于后续物业管理的监管运作机制，使有关部门和业主能够实质参与开发商对前期物业选聘、峻工查验和物业交付工作，减少因开发遗留问题对后期物业管理带来的困扰，维护业主利益。
（四）大力扶持村（居）属物业服务企业。包河区现有村（居）属物业服务企业10余家，目前管理服务都比较好，且均为三级资质的企业。这些企业在村（居）范围内，管理优势明显，既解决居民就近就业，又为辖区居民提供服务，同时因其带有政府的“影子”，管理起来比较容易，且不以营利为主要目的，又与居民有着特殊的“亲情”，一般不会产生纠纷，尤其在三无小区的物业管理方面发挥的作用明显。政府应在政策上予以扶持，如设奖补资金，鼓励该类企业做大做强，在服务自管小区的同时，逐步把服务向更多的“三无”小区延伸，解决当前“三无”小区物业管理难问题。
最新企业调研报告 16
为了使“加强小区物业管理”主席协商会议更加富有成效，市政协文教卫体委组织部分委员组成调研组，在傅绍平副主席带领下，调研视察了市城区住宅小区，组织召开了座谈会，对我市小区物业管理中存在的突出问题进行了认真分析思考，并借鉴了外地好的做法，形成了这份调研报告，供主席会议协商参考。
一、发展现状
近年来，市政府高度重视物业管理工作，把物业管理作为加强社会管理、建设完美社区、提高市民生活质量、维护社会和谐稳定的一项重要的民生工程来抓，有效改善了市民的居住环境，提升了城市品位和市民生活品质。
1、健全了物业管理规范制度体系。20xx年以来，市政府根据全市物业管理行业发展情况，先后制定出台了一系列规范性文件，涉及前期物业管理、物业服务收费、物业保修金、物业维修资金管理等主要领域，形成了相对完整、较为完善的政策管理体系，极大地推动了相关工作的顺利开展。
2、强化了对物业主体的培育和监管。培育和引导本地企业做大做强。20xx年常德福吉物业公司晋升为一级资质，实现了本地一级资质物业服务企业零的突破。加强对市场主体的监管。依法实行市场准入制度；建立了资质年度考核制度和物业服务企业信用动态管理档案，并且加强了信用评价成果的运用。
3、提高了服务水平拓展了服务领域。引进保利、金碧、万达等一批国内优秀物业服务企业驻常服务，传播先进的物业管理理念。通过专题培训、专家讲座、开展竞赛、外出考察等多种方式提高本土物业企业业务素质和服务水平。引导和拓展物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容，发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等方方面面。
4、加强了对物业管理硬件设施投入把关。制定了物业管理用房、业主公共活动用房等物业管理硬件设施的建设标准，物业管理用房面积按小区总建筑面积的3%—5%配建，最低不得少于500；业主公共活动用房按照3%—5%配建，最低不得少于1000。并将物业管理硬件设施的建设标准纳入了全市房屋建设技术规范。
二、主要问题
虽然我市小区物业管理取得了长足发展，但也暴露出不少问题，与党委政府的要求、与社会和人民群众的期待还有一定的差距。
1、车辆停放无序。
由于前期建设车位配套比例较低，加上近年来我市私家车保有量的迅速增加，小区内有限的停车位（库）已无法满足业主车辆的停放需求，致使小区内大量车辆无处停放，部分小区停车犹如见缝插针“抢车位”，挤占人行道、绿化带已成常态，占用消防通道、堵路堵门也时有发生，造成小区内交通堵塞，进而引发各类纠纷。市城区金色晓岛小区就出现过因为他人的车辆停放在车库门口，车库业主家小孩半夜生病需要急诊时而无法开车，一气之下怒砸堵库之车的案例。
2、违法建设不止。
部分小区存在严重的乱搭乱建现象，如有的一楼居民占用公共空间圈建小院、在阳台周围搭棚、破墙开店；有的顶楼搭建阁楼；有的违规搭设外置防盗网，影响城市整体美观；有的高档别墅小区甚至出现业主大兴土木推倒重建；还有的业主私自改变房屋的居住功能，租与他人开饭店、茶馆，开公司、做仓库，严重影响周边业主的日常生活。上述情况多是因没有及时制止而其它业主跟风效仿，导致不少小区乱搭乱建现象禁而不止、愈演愈烈。
3、物业费用难收。
目前市城区物业企业中有相当部分企业实际处于亏损状态，除了规模因素外，物业服务收费标准偏低、物业费收缴率不高也是重要原因。目前多层住宅为0.5—0.8元/平米，高层住宅为1.0—1.5元/平米，部分小区收费标准还维持在10年前的水平。据武陵区调查表明，20xx年小区业主欠费额度平均达25%，个别小区高达45%以上，而物业企业能够承受呆账的临界点大致在10%。不少业主常以房屋质量差、服务不满意等各种理由拒交物业费。不断降低的收费额度导致物业服务质量下降形成了恶性循环。例如水岸名苑物业费收缴率不到70%，该小区已修建10余年，房屋维修资金收缴不到位，业主因屋顶漏水、水管破裂、停车紧张等原因拒交物业费。
4、各类乱象频发。
小区物业服务涉及业主、开发商、物业公司、政府职能部门等多个主体，一旦其中任何环节出现问题，都会导致小区内乱象频发，影响社会安定与和谐。如鸿升别墅南区部分业主以多种理由拒交物业费先后导致多家物业公司运转不畅而退出小区，小区内垃圾成堆，业主苦不堪言；芙蓉盛世小区因物业公司与业主就停车服务收费项目沟通不及时，导致发生业主冲撞停车道闸，损坏公共财物事件；金色晓岛和公园世家小区出现物业公司人员制止业主搭建阳光房而被殴打事件；荷塘月色小区业主为争夺业委会主任一职大打出手致伤住院。
5、行政执法缺位。
政府有关职能部门管理缺位，导致物业管理区域呈现“孤岛”现象。物业管理涉及的政府职能部门众多，部门行政执法没有延伸到物业管理区域内，如公安部门过多依赖物业公司并没有执法权限的保安维护小区治安；城管、规划部门对小区内乱搭乱建现象处理不及时甚至不处理，物业服务企业又无力制止；消防部门对小区车辆占用消防通道没有明确的处理办法。
6、公共服务缺失。
敞开式小区大多没有明确服务主体，基本上依赖社区提供的基本服务，而社区因为人力和资金的原因无法保障，部分敞开式小区因服务主体不明确，卫生、治安、交通等服务项目长期处于无序状态。许多政府投入大量资金改造的小区存在乱象反弹的隐患。如西苑新村政府投资900多万元对小区道路、下水道等基础设施进行了大规模改造，但至今没有专业化或自治组织物业服务进入，仅靠一位老人清扫卫生，乱搭违建、脏乱现象随时有反弹的可能。
三、原因分析
我市的物业管理存在的这些问题在全国来说有其共性的一面，也有其特殊性，应认真分析，科学应对，其主要原因：
1、对物业管理认识有差距，重视不够。现阶段物业管理与人们的期待还有较大的差距，主要还是对物业管理的认识不够到位，尤其是区县（市）、街道、社区对物业管理缺乏系统研究和深入思考，没有作为全局工作来考虑，宣传和引导力度不够，导致物业管理的社会地位一直未能得到凸显。同时，近几年我市着力开展的完美社区建设和网格化管理工作与物业管理关联性研究不够，结合不紧。没有将物业管理纳入现代服务业范畴，物业企业无法享受在税收、财政等方面的优惠和扶持政策，政府对物业管理的政策支持不明显。
2、物业服务企业行为不规范，服务水平较低。物业企业内部管理水平不高，部分企业内部管理制度不健全，管理流程不科学，没有或很少有内部考核和奖惩机制。个别企业在业主拖欠物业费、企业运营面临困难的情况下，为降低成本，便开始减员减薪，搞卫生的是“奶奶级”，当保安的是“爷爷级”员工，降低物业服务标准，导致业主拒交物业服务费现象的加剧，形成恶性循环。物业行业专业人才匮乏，大部分物业企业缺乏具有专业素养和综合素质的人才，从业人员的服务意识和管理经验不足，与业主日益多样化的居住需求存在很大差距。
3、部分业主素质不高，业主自治机构作用发挥不够。业主的物管意识普遍淡薄。一是难以组织成立业主大会和选举产生业主委员会。目前，我市仅有27%的小区成立业主委员会，而且有相当部分名存实亡无法正常开展工作。二是业主自治机构运作欠规范，基层纠纷处理机制效率不高。业主委员会委员准入门槛低，素质参差不齐，加之业主委员会不具备法人资格，街道、社区对其缺乏有效的监管和处罚，导致其运作不规范，有的'甚至成为个别业主谋取私利的媒介。三是业主缺乏共同家园意识。不爱护共用财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象较为普遍，个别业主甚至恶意拒交物业服务费，给物业管理带来阻力。
4、物业管理设施基础差，硬件建设跟不上。一方面由于部分房地产开发商受利益驱使，提高容积率、改变建筑物用途、偷工减料降低房屋质量、电梯以次充好、不按照合同约定标准随意更改环境及相关配套设施，没有配备或者没有配足物业用房与相关设施设备。另一方面部分老旧小区和政府投资的廉租房、公租房，由于规划、住建等部门在规划设计把关时没有要求预留物业管理用房和业主公共活动用房，导致不具备实施物业管理的硬件条件。
四、几点建议
调查组认为，小区物业系列问题不解决好，会留下诸多后遗症。首先是小区停车、治安等问题会扩散到社会，或侵占公共空间或引起社会不稳定，增加社会管理难度；其次是由于部分物业服务企业的退出会不断增加政府公共服务投入，街道、社区等基层组织将不堪重负；第三是直接导致部分市民生活质量下降。因此，应引起足够重视。
1、强化措施，加大对物业管理工作的支持力度。建议尽快出台《常德市物业管理条例》地方性法规，从法制层面保障其发展。将物业管理工作纳入各级党委、政府议事日程，并作为年度绩效评估考核内容。将物业管理纳入完美社区网格化管理范畴，加强区县、街道、社区物业管理机构的人员配备和队伍建设，健全基层物业服务与纠纷处理机制。各级财政要保障各级物业管理机构的工作经费。设立物业管理专项基金，主要用于推广物业行业的创新、增值服务，对服务优质、社会反映良好的物业服务企业给予适当奖励，积极引导社会化、专业化的物业服务企业进驻老旧小区进行服务，对老旧小区实施物业管理作出良好成绩的给予适当奖励，对于明显亏损的企业给予适当补贴。
2、明确职责，构建完善的联动管理体系。充分发挥各职能部门的作用，推动行政执法向小区院内延伸。发挥房管部门作为全市物业管理行业主管部门在制定政策和行业标准及统筹协调与督导指导方面的作用，进一步明确规划、城管、住建、公安、质监、消防、物价等部门在小区物业管理工作中的职责，形成责任明确、分工协作的工作机制，并将他们的投诉电话公示在各小区醒目位置，便于及时受理业主投诉。同时发挥区县（市）政府（管委会），尤其是街道办事处和社区的作用，把“安全、洁净、方便、和谐、快乐”的完美社区建设目标延伸至小区内，使小区成为完美社区建设的重要内容。帮助建立业主委员会，选择物业服务模式，协调各方搞好小区的监督、管理和服务。
3、分类指导，探索建立多样性的物业服务模式。对新建和老旧小区，封闭式和敞开式小区进行分类指导，选择合适的服务模式。重点探索针对敞开式老旧小区的物业管理模式，规模较大的小区，可采取聘用物业服务企业进行管理，规模较小的小区，可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。推广紫桥小区物业管理模式，鼓励街道或社区成立物业服务中心（登记注册）进行管理或物业管理委员会进行自治，专项负责辖区内无法实行专业化物业管理的小区。研究针对保障房小区和农民安置公寓区物业管理的措施，做到服务不留死角。
4、创新管理，提升物业企业服务水平。推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组，培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业，进一步支持本地物业服务企业做大做强，树立行业标杆。鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式，延伸服务链条，不断满足潜在的市场需求，提升服务能力，实现物业服务升级转型。及时化解物业服务企业发展中的问题和矛盾，推动我市物业服务水平快速提升。加快建设监督体系，大力培育业委会，提高业委会组建率、专业性和公信力，让业主直接参与对物业服务的监督和合作，形成由政府牵头、相关部门和业主共同参与的新格局。
5、倡导诚信，增强物业主体的自觉意识。正面引导与惩戒并举。一方面加强对《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的宣传。通过各类媒体、小区宣传栏等加大宣传力度，增强开发企业、物业服务企业和广大业主等物业主体各方的责任和自觉意识。强化示范带头，通过广大党员干部的模范带头作用去影响广大业主，增进业主对物业管理的认知和理解，提高市民对物业服务的认同感，提高物业服务人员的社会地位和职业自豪感，营造有利于物业管理的良好社会氛围。另一方面建立诚信管理制度，建立物业主体各方的诚信档案，对不守诚信的企业法人和业主进行失信惩戒，是党员干部和公职人员的还要进行问责。
6、突破难点，推动小区物业管理全面提升。以拆除小区违法建筑和老旧院落改造为突破口，对违法建筑进行梳理，确定牵头单位，明确分批整治目标，开展联合整治行动。对老旧小区采取以奖代补方式，落实市中心城区两级财政配套资金，对我市城区老旧院落和敞开式老旧小区分期分批进行改造。按照总体规划、综合整治、分类改造、一院一策的原则，对老旧院落安防设施完善、路面平整处理、停车位（线）划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、水电“一户一表”工程、雨污分流、管线序化等功能性专项改造，确保整体工作真正惠及民生。注重宣传发动，激发广大群众参与拆违和院落改造的热情。
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